[ I_L_I_J_A @ 24.01.2017. 23:47 ] @
UPUTSTVO REFINANSIRANJE STAMBENOG KREDITA U DRUGOJ BANCI RADI ZNATNOG SMANJENJA UKUPNE KAMATE KOJA SE PLACA:

Dragi forumasi, ja sam refinansirao svoj stambeni kredit koji je reda velicine 45 000 Eura i ustedeo 11 000 (JEDANAEST HILJADA) Eura kamate. To svima preporucujem kao bitnu ustedu, tacnije smatram da neko nije normalan ako ne zavrne jajca banci u kojoj ima kredit za znatno bolju kamatu i uslove ili refinansira postojeci stambeni kredit u drugoj banci. Zasto ovo kazem - zato sto ce vam banka SMSom javiti kada kamata na Vasu orocenu deviznu stednju pala na neku cifru koja asimptotski tezi 0 dok kada treba da smanjite kamatu za stambeni kredit nece NI automatski NI rado sniziti kamatu ali ce Vas vrlo rado ce vas lagati o troskovima prebacivanja kredita u drugu banku.

Za početak procedura je znatno jednostavnija nego kod dobijanja kredita, i manje stresna jer stan vec imate, dok ne nađete bolje uslove plaćate po starim tako da nije da gori da završite sto pre. Tekst cu updateovati pa pogledajte jos neki put bice verovatno nova revizija.

Zasto: SAMO 1% NIŽA KAMATA NA STAMBENI DOVOLJNA ZA NOVI AUTO http://www.kamatica.com/vest/s...ni-dovoljna-za-novi-auto/47192

Skuvajte čaj/kafu uvalite se u stolicu pa da krenemo i da se udubimo u uštedu vaših para. Moji utisci, zapažanja, sta bih izmenio da sam sa ovim iskustvom radio prebacivanje kredita. Kredit sam prebacio iz Credit Agricole banke u Unicredit banku.

Kredit treba sto ranije refinansirati (cim budu dovoljno povoljniji uslovi kao sada) jer kako vreme tece kamata je nagurana u prvi deo otplate kredita tako da je malo verovatno da ce se isplatiti refinansiranje kredita npr. 5godina od kraja otplate. Sto ranije to bolje (opet cim budu dovoljno povoljniji uslovi kao sada)


Pregovori sa starom bankom:
- Vrlo čvrsto, nemojte puno gubiti vreme.
- Tražite uslove kao za nove klijente koje vam verovatno nece dati. Onda tražite vrlo blizu uslove kao za nove klijente ako zele da ostanete u njihovom portfoliju klijenata.
- Ako su i dalje neodlučni ili odlažu tražite potvrdu o stanju duga da refinansirate u drugoj banci. Banke ne vole da izdaju tu potvrdu jer znaju da progresivno raste sansa da odete. Potvrdu mogu da Vam izdaju najcesce odmah i nemojte da Vas zamajavaju da ponovo dolazite za to (racunaju mozda ce Vas mrzeti, mene za 11 000 Eura nije mrzelo).
- Budite vrlo ozbiljni, necete nista dobiti ako sa vrata ili mailom pitate "A jel moze bolja kamata" - magicna rec je potvrda o stanju duga radi refinansiranja kredita i od tog trenutka je stara banka vise u defanzivi.
- Stara banka ce vam verovatno traziti ponudu (sa potpisom i pecatom) druge banke kako bi smanjila svoju kamatu.
NAPOMENE:
- Kada ste uzeli kredit nakon 5. dec 2011? Tada je poceo da vazi zakon o zastiti korisnika finansijskih usluga http://www.paragraf.rs/propisi...snika_finansijskih_usluga.html pa je maksimalna naknada banci za prevremenu otplatu kredita 1%. Ako ste uzeli kredit PRE 5. dec 2011 proverite sta pise u ugovoru, nekima pise 1% nekima 2% a ko bas nije cita sta je potpisivao tada ima slucajeva da je i 4%
- Budite uporni nemojte da Vas muntaju kako su pokusali supruginu sestru za njen kredit otvoreno je lazuci (Intesa) da ce trebati ponovo NKOSK da placa (ne placa se ponovo premija vec samo 30Eura, a ne ponovo premija koja moze da bude i 1000Eura).
- Banka ce Vas lagati (Intesa) kada sve sracunate ispada njihova ponuda najbolja
- Nemojte prihvatati sastanak na hodniku gde ce da Vam izdeklamuju neku pricicu koja nije istinita o troskovima (da licno nisam prisustvovao tim pregovorima ne bih verovao)
STA BIH PROMENIO da sada radim refinansitanje:
- Dosta krace bih pregovarao sa starom bankom
TEKSTOVI:
- http://www.blic.rs/vesti/ekono...-a-ovo-su-magicne-reci/66q2yfq
ALATI:
- http://www.kamatica.com/kredit-kalkulator-napredni (sve unesite ovde i gledajte samo stavku " Iznos kamate (ukupno):" sve ostalo je irelevantno, ja sam nosio laptop povezan na mobilni ako banka vec nemaju WiFi i svaki detalj ponude tu proveravao.

Pregovori sa novom bankom:
- U startu nova banka ce se odreci administrativnog troska za obradu kredita (1%) ako to ne pise trazite i 99% dobijate
- Period otplate, iskoristite priliku i izaberite sto kraci period otplate jer cete tako ukupnu kamatu u uticaj Euribora koji je sada -0.21% a moze da se vrati na 5.2% kao sto je do sada 2 puta bio
- Trazite bolju kamatu od istaknute na sajtu, mozete dobiti i 0.2% bolju kod nekih banaka
- Razmislite o fiknoj kamatnoj stopi (npr Erste nudi) iako je u startu skuplja u kako Euribor bude rastao moze da bude dosta povoljnija na duge staze. CA banka nudi 5 godina fiksni Euribor (pretpostavljam da znaju sta rade posto ga sami namestaju jer su osudjeni za namestanje vrednosti Euribora http://www.kamatica.com/vest/e...zbog-namestanja-euribora/47934 i placaju kaznu 115 miliona Eura. Dakle samo da znate varijabilni deo kamate Euribor je vrednost koja je namestena! To je npr. kao da se OMV, Nis i Lukoil dogovore da je od sutra litar dizela 250 dinara umesto 145din kao sada ili Telekom, Telenor i VIP da je od sutra svaki zapoceti minut 50din.)
- Ako vam treba ponuda da boksate staru banku trazite sto duzi period otplate, isti kao u staroj banci. Ako ne trazite za boksanje sa starom bankom trazite sto kraci period otplate koji vam odgovara jer to bitno smanjuje ukupnu placenu kamatu i izlozenost Euriboru (kada ga opet nastimaju na 5.2% umesto sadasnjih -0.2%)
- Ako se zahteva zivotno osiguranje ono je cesto 2 PUTA jefinije ako ne uzimate u banci (tek ako trazite recice da prihvataju i vecinu drugih zivotnih osiguranja)
- Prosek plata trazi se 3mesecni ili 6mesecni ali NKOSK trazi 6mesecni. (ako se 3mesecni razlikuje od 6mesecnog vise od 20% onda se trazi 6mesecni prosek plata)
- Kreditna spospobnost se racuna na 2 nacina. Oduzmu se od plate zivotni troskovi (oko 16 000din sada) pa 70% od ostatka je ono sto ce vam dati da placate za ratu. Ja sam iskoristio priliku da izbacim suprugu iz kredita, kako bi njena plata bila neopterecena time (i mogli da podignemo kredit recimo za 2. garazu ako se ispostavi povoljna na njenu platu)

Ako se odlucite da predjete u novu banku idu sledeci troskovi:
-NOTAR: ima popust 40% ili 60% kada je overa zalozne izjave znaci skoro duplo jeftinije nego kada ste uzimali stan ako su bili notari, ovo cesto banke NE napomenu. Mene je notar izasao 16000din (ide po cenovniku koji sam dao par redova nize na vrednost kredita, ne vrednost nekretnine koja je obicno veca). VAZNO obavezno suprug/supruga da bude tu kod notara i da se unese u zapis da je saglasna da ne idete 2x kod notara i placate dodatnih 5400din kao mi. ("Za sačinjavanje jednostrane založne izjave javnom beležniku pripada nagrada u visini od 40% nagrade iz st. 9. i 10. ovog tarifnog broja, s tim što ukupna nagrada ne može iznositi više od 4.000 bodova." na linku imate i tarife za notara http://www.overa.rs/nacrt-javnobeleznicke-tarif.html). VAZNO obavezno u 2 primerka (drugi primerak se placa oko 1000din) jer jedan original ide novoj banci a drugi original katastru!

- KATASTAR gomila idiota koji su tu da vam otmu novac kako bi zlatnim slovima prekrizili CREDIT AGRICOLE hipoteka i napisali UNICREDIT hipoteka. Oko 20000din cena ali zbog navodne zabelezbe nama su uzeli 24000din i naravno 2 vlasnicka lista po oko 800din kom. Ima glasova da se trazi od drzave koja je najveca finansijaska prepreka prebacivanja kredita zbog NOTARA i KATASTRA da smanji namete na to i omoguci gradjanima da povoljnije refinansiraju kredite.
Cenovnik: http://www.rgz.gov.rs/template1a.asp?PageName=2012_10_8_03 . Katastar se inace ovih dana hvali iluzornim poslom gde za samo 100din upise suprugu da je takodje vlasnik nekretnine (iako joj to i zakonski pripada ako je imovina stecena u braku) dok ce Vas opauciti sa 50 000din ako je kredit preko 6miliona dinara za promenu hipoteke sa jedne na drugu banku; cena je 20000din za kredite (ne vrednost nekretnine) do 6miliona dinara .)
NAPOMENA za katastara, preuzmite licno i napisite da ste saglasni i nemate primedbi (kada vidite resenje) kako ne bi cekali 8dana rok za zalbe. Ako zovete info liniju da proverite dokle su stigli tamo kasni status 1 dan.

- STARA BANKA 1% za prevremenu otplatu kredita ali na iznos PREKO 1 000 000 din (i to proverite da je banka uracunala, ako se prave naivni isplatu trazite da izdele u dve transe, do milion dinara i preko milion dinara nakon toga kako bi ustedeli ~80Eura.

- NKOSK 30e + neki sitan dodatak ako idete bez zivotnog osiguranja u novoj banci a imali ste ga u staroj (100Eura u mom slucaju). Inace beskorisna organizacija koja je tu da Vam otme novac na pocetku. Dosta banaka nudi kredite bez NKOSKA. NKOSK nije tu zbog Vas, ako otplacuju rate umesto Vas trazice ih nazad sa kamatom. Ako ste vec platili NKOSK pri uzimanju kredita nema razloga da ne ostane i sada. Za novi kredit ja bih uzeo bez NKOSKa.

- PROCENA VREDNOSTI NEKRETNINE 50e, uzmite istog procenitelja i dobicete oko 50% popusta jer vec ima staru procenu koju ce azurirati (datumi, eventualno nove slike i uporedne cene u okolini).

Znaci u mom slucaju platio sam notara (16000din, izaslo 5400din vise zbog gluposti koju sam gore napomenuo) i katastar (20000din po cenovniku izaslo 24000din) i nesto NKOSK ali tu je 11000 Eura ustede! Pri cemu trosak prevremene otplate kredita (1% na iznos preko 1 000 000din) ide u ratama sa otplatom kredita u novoj banci, on se nalazi u potvrdi o stanju duga. Dodatnu ustedu imam sto sada mogu da uzmem ili ne uzmem 2 puta povoljnije zivotno osiguranje (to je za period otplate oko 2000Eura!)

Moj novi kredit sa zaokruzenim ciframa (dobio sam na promociji 2.3% fiksno u Unicredit 15meseci posle 3%+6mEuribor). Posto je Euribor sada oko -0.2% aproksimativno racunao sam kao da je kredit sve vreme otplate 2.9%+6mEuribor) :

https://www.dropbox.com/s/634168l7gc1ox4i/KreditPre.png?raw=1



Moj stari kredit sa duzim periodom otplate gde sam imao 4.3%+6mEuribor (nudili mi 3.5%+6mEuribor da ostanem i nisam prihvatio):

https://www.dropbox.com/s/ltmwmk1mdj7g15f/KreditPosle.png?raw=1

Sve u svemu rata jeste veca 30Eura mesecno ali je mnogo bolji odnos u otplati glavnice i kamate u otplati. 30Eura mesecno ne znaci nesto posebno ali 11 000 Eura manje ukupne kamate i te kako znaci!

Znaci u kalkulatoru http://www.kamatica.com/kredit-kalkulator-napredni slobodno uzmite samo koliko je glavnice da se ne maltretirate sa ukupniom vrednoscu nekretnine i ucescem koje za kalkulaciju o refinansiranju nije bitno.

Sve ukupno procedura traje oko mesec dana. U mom slucaju trajala je duze zbog praznika. Na Vama je da pribavite potvrdu o proseku plata od firme (racunovodja izda), potvrdo o stanju duga od stare banke, potvrdu od stare banke da ce skinuti hipoteku u roku od xy dana od isplate kredita (sto sam cekao skoro 10dana i kocilo je sve! pa sam uleteo i u praznike), odete do notara SA SUPRUGOM (banka posalje sve papire mailom, proverite sta jos treba tipa izvod iz maticne knjige vencanih), banka sama posalje za katastar (na racunu da imate dovoljno novca - u mom slucaju trazili su vise nego po cenovniku navodno zbog neke napomene umesto ~20000din trazili 24000din) i to je to. Izljubite se sa sluzbenikom stare banke i napustite ih :thumbs: (naravno uzmite menice i zatvorite racun da vam mesecno ne stize naknada za odrzavanja racuna u staroj banci koji ne koristite)

Za veoma profesionalnu komunikaciju mogu da pohvalim Raiffaisen banku. Sve detalje i ponudu dobio u kratkom roku preko maila. Kamata im je bila nesto visa od ostalih pa nisam prihvatio tu ponudu, opet pregovarajte.

[Ovu poruku je menjao I_L_I_J_A dana 25.01.2017. u 01:01 GMT+1]
[ I_L_I_J_A @ 24.01.2017. 23:55 ] @
UPUTSTVO REFINANSIRANJE KREDITA U DRUGOJ BANCI RADI ZNATNOG SMANJENJA UKUPNE KAMATE KOJA SE PLACA:

Advanced napomene, znaci nebitno samo na neke koji hoce bas u detalje da zalaze:
- Banka ce vam tog dana isplate kredita racunati i kamatu od zadnjeg dana otplate do tok dana refinansiranja kredita. U mom slucaju to je 80tak Eura (6. u mesecu ide rata, danas refinansiran kredit). Takodje mogu se javiti kursne razlike u odnosu na dan izdavanja potvrde o stanju duga i dan isplate pa je u mom slucaju potvrda o stanju duga u petak bila i isplata danas pa je Din/Eura odnos otisao gore skoro 10 para i javila se razlika od 3500din.
- NKOSK ce da se posluzi vasim novcanikom PRE plasmana kredita (imajte pare na racunu u novoj banci za te svrhe)
- Najcesce cete imati jedan mesec bez placanja rate (platicete neku nisku inter... kamatu) taman da pokrijete (deo) troskove notara i katastra
- Od perioda kada uzmete potvrdu o stanju duga do perioda plasiranja refinansiranog kredita procice mesec dana a do tada cete otplatiti jedno jos ratu u staroj banci pa ce biti nesto vise para jer ste po staroj potvrdi o stanju duga radili ugovor o refinansiranju
- Novac je novac i svejedno u kojoj banci ga uzimate (eventualno vidite da li Vam blizina filijala odgovara kao drugi kriterijum) Nije kao izbor izmedju BMWa ili Audija pa mi se vise svidja ovaj ili onaj po raznim aspektima, novac ne POTPUNO ista roba u svim bankama i sve imaju ebanking mobilnu aplikaciju kartice i bla bla.
- Nova banka uplacuje staroj banci novac i na tu transakciju mozda ide provizija od x hiljada dinara

Banke trenutne kamate za stambene kredite:
https://www.unicreditbank.rs/r...ionsRSD=0&obligationsEUR=0 (6M EURIBOR* + margina 3,00% godišnje, NKS 2,82%; ne mora uvek zivotno osiguranje)
https://www.raiffeisenbank.rs/...tambeni-krediti.1783.html#tab2 ( 6M EURIBOR + 3,29% godišnja)
https://www.creditagricole.rs/...ci-osiguran-kod-nkosk.468.html ( 2.882%+6M EURIBOR ima 5godina FIKSNO ali mora zivotno osiguranje i NKOSK)
http://www.bancaintesa.rs/stan...-nkosk-do-360-meseci.2310.html ( od 6M EURIBOR+2,90% do 6MEURIBOR + 3,09% imaju poseban kredit sa fiksnom kamatnom stopom ALI za novije objekte)
https://www.otpbanka.rs/stanov...i_bez_osiguranja_kod_NKOSK.php (NKS od 2,99% do 3,75% + 6M EURIBOR BEZ NKOSKa sto je interesantno za nove kredite!)
https://www.erstebank.rs/rs/St...stadtische_zivotnog_osiguranja ( Imaju i sa FIKSNOM kamatnom stopom; 2,95% + 6M Euribor)
http://www.societegenerale.rs/index.php?id=533 ( 2,95% + šestomesečni EURIBOR)
itd.

Proverite druge troskove tipa "odrzavanje kreditne partije 0.1% godisnje" sto mi je receno da nije bas 100% u potpunosti zakonito itd. Ti drugi troskovi trebalo bi da su u EKS uracunati ali opet u ponudi vas zanima samo ukupna otplata kamate do kraja perioda kao prvi parametar.

Ko nije vest u pregovorima moze da baci pogled na ovaj video:
[ Java Beograd @ 25.01.2017. 08:02 ] @
Bravo !
[ Dexic @ 25.01.2017. 13:48 ] @
Ovde se vidi razlika izmedju iskustva i price.
Bravo!
[ I_L_I_J_A @ 26.01.2017. 02:58 ] @
Dodacu jos par par detalja koji nisu toliko bitni ali mogu biti interesantni/korisni:
- Za prebacivanje banke sam se pripremio par meseci ranije time sto nisam uzimao nista od "proizvodnog" programa banke. Znaci bez kreditnih kartica (da debitne), nisam uzimao dozvoljeni minus, cekove. Znaci nisam bio opterecen nicim da me kocilo u prebacivanju kredita
- Mislio sam da je neko cudo prebavciti kredit iz banke u banku dok mi drugar nije rekao da uopste nije naporno zatvoriti jedan i prebaciti stambeni kredit u drugu banku i naravno bio je u pravu uopste nije tesko prebaciti kredit iz banke u banku. NAPOMENA ŠOŠKICU (Bivsi guverner koji je izboksao zakon o zastiti korisnika finansijskih usluga) MI TE VOLIMO!!!!
- Pri pregovorima imajte u vidu da ce stara banka da pokusa svoje troskove da prikaze na mesecnom nivou, dok ce benefite pokusati u poredjenju da prikaze u ukupnom nivou za period otplate kredita. Tipa to Vam je sam npr. 15 Eura mesecno razlike. Da ali ako je kredit 240meseci to je 3600 Eura koje ostaje banci a ne Vama! Znaci sve troskove racunajte na ukupan period otplate a ne da se izrazavaju pausalo tipa to vam je samo dva bigmek obroka mesecno.
- Za kataster je sve islo preko banke u mom slucaju sto deluje da je bolje ali zapravo duze traje jer cesto salju pismo (da snail mail) glavnoj filijali pa dok dodje do vase filijale itd. Npr umesto da uputstvo za uplatu posalju emailom oni to salju postom pa kad stigne. Kada to ne stigne onda Vas u katastru lazu da ne mozete da dobijete taj podatak (poziv na broj za uplatu i iznos) pa kada sledeci dan insistirate nekako se pojavi taj list koji slikate i posaljete novoj banci - tu se bezveze izgubi 3-4 dana. Banka ce sredstva za katastar povuci sa Vaseg racuna pa vodite racuna da imate u tom trenutku na novom racunu vise nego sto katastar trazi po cenovniku (u mom slucaju to je bilo 4000din vise a ja sam na racunu ostavio npr 2000din vise). U teoriji vi ostavite dovoljno para na novom racunu i sve bi trebalo u katastru samo da se vrsi.
- U staroj i novoj banci sve sto su vase prednosti kao klijenta oni ce pricati da to nije toliko bitno. Ovo nije tacno posto koliko sam razumeo proceduru NBS rangira kredite i ako ste dobar klijent NBS ili ne trazi ili trazi samo 10% rezervisanih sredstava za vas kredit, dok ako ste slabiji klijent NBS moze da trazi i 30% rezervisanih sredstava banci za Vas kredit. To se Vas ne tice i ne utice na Vasu kamatu i kredit vec je izmedju NBS i banke! Ali imajte ovo u vidu ako idete od stare banke a dobar ste klijent da im nece biti bas svejedno da odete. Dobar klijent placa na vreme ratu, nema zabelezbi u kreditnom birou itd. Takodje ako odete u drugu banku sigurno cete zatvoriti racun, necete koristiti dovoljeni minus gde ce Vam lupati kamatu, nece te koristiti njihove kartice gde ce prodavcima lupati astronomske provizije. Drugim recima ne gube samo kamatu od stambenog kredita.
- Tek posle 3. pregovora o stambenim kreditima sam postao 'dobar' u smislu da sam mogao da brzo provalim sta banka nudi i gde je 'zeka' u pregovorima, kako se maskiraju njihovi troskovi. Bilo je tu i otvorenih lazi od strane vise banaka. Gde neke troskove kod sebe zanemaruju a od druge banke racunaju iako postoje i kod jednih i kod drugih (Npr. Raiffaisen i dalje tvrdim ima najprofesionalniju i najbrzu komunikaciju, bar u mom slucaju ali u planu otplate daju gradjevinsko osiguranje nekretnine koje svi traze i nije skupo ali je u tabeli otplate kao i reprocena nekretnine na 3 godine (sto zapravo dozvoljavaju iz poreske procenu koja je basplatna i dobija se uz porez za stan) ako ne napomenete u staroj banci oni ce 'racunati' ove troskove kod nove banke a kod sebe nece - kao pogledaju zadnju liniju tabele otplate pa slucajno nisu videli da i oni imaju te troskove)
- Razmislite bar 2x o zaista fiksnoj rati (par godina, ili do kraja otplate kredita) jer Euribor ide do 5.2%. Ne verujem da ce porasti puno u sledecih par godina ali to nije bitno za visedecenijski kredit
- STO KRACI PERIOD OTPLATE, znaci priustite sto kraci period otplate kredita, manje kamate, manja izlozenost Euriboru, vise glavnice otplaceno ranije. Ako rata bude problematicna uvek mozete da oduzite kredit kasnije (ali do tada ste dosta glavnice otplatili) Bance ce vam u startu u uvek nuditi sto duzi period otplate, Ja sam smislio pricicu da hocu dok deca krenu na fakultet da zavrsim sa kreditom kako bih ta sredstva usresredio u njihovo obrazovanje (sto je zapravo istinito) i onda su prestali da me smaraju sa duzim periodom otplate koji bankama odgovara iz 2-3 razloga, duze ste kod njih, mnogo vise kamate, kamata se otplacuje velikim delom u prvoj trecini kredita, znaju da ce Vas vise jahati sa Euriborom. Kao sto sam gore naveo jedini razlog da trazite duzi (isti kao u staroj banci period otplate) jeste da boksate staru banku za bolje uslove pa ce veca razlika biti ako je duzi period otplate (to sam recimo ukapirao tek u 2. iteraciji pregovora sa bankama, logicno ali ima puno detalja da bi se odjenom setili)
- Zivotno osiguranje trazite nezavisno od banke, i 2x je povoljnije u dva slucaja koja sam gledao. Nece Vam u startu ponuditi da mozete sami da nadjete zivotno osiguranje ali AKO pitate recice koja zivotna osiguranja su prihvatljiva. Neke banke ne traze zivotno osiguranje. Ono u mom slucaju je bilo maltene 3000 Eura. Za zivotno osiguranje nije svejedno koliki kredit trazite npr negde do 50 000 Eura ne treba nista od pregleda, a preko 80 000 traze 3 strane sta se sve ispituje. DDOR osiguranje je imao korektnu ponudu recimo, pitace Vas koliku ste drugu ponudu imali odgovorite 'sta vas briga' na proizvoljan kulturan nacin.
- Ako kasnite sa nekom ratom u staroj banci do 60 dana vas nece prijavljivati kreditnom birou (to bi Vam smanjilo sanse za uzimanje bilo kojih kredita).
- Ako hocete da preciznije poredite ponude banke privremeno fiksirajte Euribor jer ga neke banke racunaju 1 godisnje, druge 2 puta, trece 4 puta godisnje i uzeti su u razlicitim trenutcima pa su kod nekih -0.13% a kod drugih -0.21%. Uzmite u svim racunima istu vrednos Euribora za porednjenje (npr 0.2%) jer je u pitanju samo kada su sampleovali vrednost Euribora za svoju ponudu u zadnjih godinu dana. PONOVO DA NAGLASIM racunajte da Euribor moze da se vrati (nastima) ponovo na 5.2%
- Ako prevremeno otplacujete deo kredita trazite da ostane ista rata a smanji se period otplate kredita. Banka ce vam nuditi da vam smanji ratu a da je druga varijanta komplikovanija. ZAHTEVAJTE kalkulaciju za oba slucaja i sabrane cifre svih troskova i videcete koliko stedite izabravsi opciju koju kazu da je 'komplikovanija'. Imate pravo godisnje oko 8000Eura glavnice da otplatite bez ikakvih penala (ko je kredit uzeo pre 5.12.2011. neka proveri svoj ugovor, ko je posle neka se jos jednom zahvali bivsem guverneru NBS Šoškicu). Sluzbenici banke su tu da budete, kako da se izrazi najbolje, a da: da budete sto vece stavka u njihovom portoliju, koliko je to moguce a ne da Vi imate najmanju mogucu ukupnu kamatu koju placate koje mora biti prvo (ali ne i jedino) merilo kredita koji uzimate - racunajte da su njihove defaultu ponude u njihovom interesu koji je dijametralno suprotan od Vaseg (zato se nudi po defaultu najduzi period otplate - 30 godina, ili prevremenom otplatom samo da se smanji rata umesto da rata ostane ista a smanji period otplate itd.)


to je manje-vise to, sada vidite da su subvencionisani krediti koji su se ljudi tako trudili da upadnu dok ne isteknu sada znatno skuplji pa razmislite da ih refinansirate.

Napomena mi ne ucimo ekonomiju ni u osnovnoj ni u srednjoj skoli a retko gde i na fakultetu, dok ima nacija koji je uce od 1. razreda osnovne skole. Mi imamo veronauku od prvog razloga osnovne skore - to je slicno, mada mozda po mom misljenju nesto prilagodjenije klerikalnom drustvu nego kapitalisticnom gde spadamo.
[ kvaju @ 28.01.2017. 16:52 ] @
ti si se pravo zadao, svaka ti čast. definitivno ću kada imadnem vremena zadati se i vidjeti kakvo je stanje kod drugih banaka (moj je u Unicredit banki, 6,2 je kamata, na 180 mjeseci) kolega neki dan digao kredit sa fixnom kamatom na mislim 10 prvih godina u šparkase banki, sa kamatom 4 i nešto %.
Kada bi mogao dobiti sličnu kamatu to bi extra bilo, ali uvijek me strah bilo penala stare banke da bi bili ogromni, i ne znam bili mi se na kraju sve isplatilo, naravno to
je sve prouzrokovano mojom predpostavkom i neznanjem, i misleći da nemogu izaći iz stare banke dok kamatu ne odplatim.

Živim u BIH, nadam se da nije prevelika razlika u administraciji i zakonima, te mojim pravima.
[ colke77 @ 03.05.2017. 11:33 ] @
Ilija kralju!

Ja sam uzeo stambeni kredit u vreme kada je bio najskuplji 2008 godine. Međutim uzeo sam tada kredit koji je subvencionisan od države. To znači da je banka dala 80 posto kredita i država 20% kredita.
Kamatna stopa banke je 6.75% !!!
Kamatna stopa države je 0.1% sa grace periodom od 20 godina.

Mislim da je ovakve kredite malo teže refinansirati jer je umešana i država. Ustvari nemam pojma, dal neko zna više o tome?
[ Java Beograd @ 03.05.2017. 11:41 ] @
jesi li probao, ili samo misliš
[ colke77 @ 03.05.2017. 11:52 ] @
Da budem iskren nisam probao. Prošle godine sam imao razgovor na tu temu sa svojom bankom. Ustvari tema je bila smanjenje kamatne stope jer je nenormalna (ako se gledaju današnji uslovi). Banka nije htela da pregovara a ja nisam imao tada vremena da istražujem dalje dal je moguća opcija da se refinansira subvencionisani stambeni kredit.
Čitajući druge forume zaključio sam da je to skoro pa nemoguće.
[ Java Beograd @ 03.05.2017. 14:18 ] @
Prvi korak bi bio odlazak u odredišnu (novu) banku, i iskazivanje želje, njima, da preneseš platu, štednju, kredit.
Ako oni kažu da ne može (imajući u vidu subvencionisani deo kredita) onda, jbg, ne može.
[ dragancesu @ 03.05.2017. 21:37 ] @
Citat:
Ako su i dalje neodlučni ili odlažu tražite potvrdu o stanju duga da refinansirate u drugoj banci. Banke ne vole da izdaju tu potvrdu jer znaju da progresivno raste sansa da odete. Potvrdu mogu da Vam izdaju najcesce odmah i nemojte da Vas zamajavaju da ponovo dolazite za to (racunaju mozda ce Vas mrzeti, mene za 11 000 Eura nije mrzelo).


Zar nije dovoljno izvaditi kreditni biro?
S druge strane i nova banka ce to da napravi da vidi kreditnu sposobnost, dugovanja i docnje
Bila je sica, valjda 240 dinara kad sam zadnji put vadio
[ colke77 @ 04.05.2017. 06:26 ] @
Fora je što se subvencionisani stambeni kredit sastoji iz 2 dela:
- Banka
- Država
Da bi se refinansirao mora da se zatvori stari kredit (oba kredita). Isti je postupak za kredit od strane države kao za kredit od strane banke, mora da se nađe finansiranje, za kredit od banke, to je kredit neke druge banke, za kredit od strane države je malo komplikovanije, mora da se aplicira za novu subvenciju kod države. U ovom trenutku nemam pojma dal subvencije još uvek postoje.
Ugovorne strane za subvencionisani stambeni kredit su:
- klijent
- banka
- država
tako da ne može sa se zatvara jedan kredit bez drugog (kredit banke i kredit države).

Ono što je jedino moguće je prevremena otplata, u tom slučaju se proporcionalno umanjuje kredit banke i države uz proviziju za prevremenu otplatu. Uz ovaj model je možda moguće naći banku koja će refinansirati celokupan kredit (oba dela: baka+država) i zatvoriti ga u potpunosti i nakon toga imati samo komercijalni kredit od banke. Ovde se postavlja pitanje dal je to isplativo jer je kamatna stopa za subvencionisani deo kredita zanemarljiva, kod mene je 0.1% uz grace period od 20 godina. Umesto 0.1% kamate dobićete višu kamatu na taj deo novca od neke banke koja bi refinasirala to.
Još jedno bitno pitanje ovde je koliko vremena je prošlo od kada je kredit aktivan. Ukoliko je klijent na pola puta otplate kredita, vrlo je moguće da se refinansiranjne uopšte ne isplati jer u prvoj polovini perioda otplate kredita se velikm delom otplaćuje kamata a manjim delom glavnica. Ovo znači da ukoliko je prošlo pola perioda otplate da je kamata uglavnom isplaćena i ostaje isplaćivanje glavnice. Dakle, isplativost refinansiranja je najveća u početku otplate kredita, kasnije to već više nije isplativo ili je značajno manje isplativo.
[ adzo_ @ 04.05.2017. 12:22 ] @
Nema to veze da li je subvencionisani kredit ili nije. Posto sam korisnik istog kredita poslednjih nekoliko meseci sam se raspitivao oko prebacivanja ili smanjenja kamate.

Moras obici vise banki, daj im cifre preostalog dugovanja da ti izracunaju kolika ce ti biti nova rata. Ako ti je stvarno kamatna stopa 6.75% to je smesno i mozes bilo gde refinansirati ceo kredit jer ces sigurno imati manju kamatu a i ratu.
Meni je kamata banke bila 4,5% i na dobar dan sam dobijao kamatu od 2,8-2,9% u drugim bankama. Moras obici banke uzeti od njih plan otplate celog kredita sa manjom kamatom(ja sam takodje sve podatke drzao u excel tabeli - sve iznose rata + toskove da bi znao sta mi se najvise isplati) i onda sa tim papirima odes u svoju banku. Nisu tamo veverice nego trgovci koji ce ti na osnovu tih papira smanjiti kamatu na neki nivo da ti se ne isplati da prelazis
Ja sam na kraju dobio ponudu od svoje banke na 3,8% i sa tom ponudom placam ukupno 150€ vise na 15 godina nego da sam preneo u drugu banku(sa svim troskovima). Tako da i oni umeju da racunaju.
Preneo bi ja i za tih 150€ ali nisam prelazio u drugu banku jer nisam hteo da drzavni subvencionisani deo pretvorim u komercijalni jer to posle ne mogu da vratim u subvencionisani(meni u ugovoru stoji 0% kamate nemam ni tih 0.1%).

Da ne budem pogresno shvacen, ja sam obisao i vise banki i komunicirao sa NKOSK i sa NBS, Poreskom vezano za odvajanje komercijalnog i drzavnog dela. Dobio sam uveravanja od drzavnih sluzbi(cak i u pismenoj formi) da nema prepreka da drzavni deo kredita ostane u postojecoj banci a da se refinansira samo komercijalni deo kredita ali je problem sto ni jedna banka nije bila raspolozena da uradi to(iako zakonski imaju mogucnost). Mozda i ja nisam bio neki pregovarac, mozda ce nekome to poci za rukom. U jednoj banci(unikredit) su cak i hteli da probaju to da urade(refinansiraju samo komercijalni deo ali su mi trazili hipoteku na novi komercijalni deo - koju ja nisam imao posto mi je posotojeca banka zadrzavala hipoteku na ceo stan samo zbog drzavnog dela) da se konsultuju sa centralom ali ja ih apsolutno razumem zasto nisu hteli bez hipoteke.
Ko ima jos neku nekretninu mozda to i nije los smer za pocetak pregovora

Obilazi banke, pitaj, dosadjuj. Tvoje su pare u pitanju
[ Informer @ 04.05.2017. 14:15 ] @
A mozes i jos jednostavniju stvar da uradis. Idi do svoje banke i trazi potvrdu o ostatku duga po tvom kreditu. Ne znam koja je tvoja banka ali je velika verovatnoca da ce ti reci da to traje i da za takvu potrvdu treba da dodjes za dva tri dana. Ti na to kazes "ok, nema problema". Dakle ne treba da zapenis kao pokretac teme da ti daju to odmah nego budes malo pametniji i kazes "ok".

Naravno da oni mogu da ti daju odmah potvrdu ali na ovaj nacin ce da proslede svojoj sluzbi za zadrzavanje klijenata da hoces da ides i onda ce u medjuvremenu neko od njih da te zove i da ti ponudi bolje uslove. Sa njima mozes da pregovaras (naravno nisu ni oni veverice i dobro znaju sta druge banke mogu da ti ponude tako da moras da pregovaras u okvirnu realnog stanja na trzistu) i ako se dogovoris da ti samo spuste kamatu samo ce ti reci da ides u ekspozituru i potpises aneks ugovora i to je to.

Cenim da ti je ovakva varijanta mnogo jednostavnija nego da ides po drugim bankama, pa onda papirologija, pa hipoteka, ludnica... A nista te ne kosta da probas. Sve i da ti bez pogovora daju potvrdu na licu mesta i da te niko ne zove - nista ne gubis :)
[ Java Beograd @ 04.05.2017. 14:19 ] @
^ Ideja nije loša, ali "služba za zadržavanje klijenata" ?! U srpskim bankama ?!?
[ Informer @ 04.05.2017. 14:21 ] @
Sve nase vece banke ih imaju (licno sam uspostavio rad jedne od njih).
[ Ivan Dimkovic @ 04.05.2017. 14:28 ] @
Citat:
Java Beograd:
^ Ideja nije loša, ali "služba za zadržavanje klijenata" ?! U srpskim bankama ?!?


Da li banke u Srbiji reklamiraju refinansiranje kredita?

Ako to reklamiraju prilicno sam siguran da moraju imati i sluzbe za zadrzavanje klijenata :-)