Imas sve podatke na sajtovima banaka koje daju stambene kredite.Imas mogucnost depozita i ucesca,koje je oko 20 % od vrednosti kredita a kamata se zaracunava na godisnjem nivou na celi kredit.Znaci EKS je kod RF banke 10.12% i svake godine placas na 20000 eura kamatnu stopu od 2024 eura podeljenu na 12 meseci tj po 168 eura mesecno pri tome moras da imas platu od najmanje 336 eura ili 28000 din i da si najmanje 3-5 godina u stalnom radnom odnosu.Pri tome nemoj da zaboravis da ce ti trebati jedno 3000 -5000 eura da zavrsis sve administrativne poslove koje banka trazi od tebe pre nego dobnijes kredit ali to ne placas banci vec nekim drugim ustanovama...Ali to bi vec trebalo dodatno da se informises unapred...
Ovo su ti okvirne informacije koje ja imam i trebalo bi to proveriti u banci...

Po mom misljenju jako nepovoljno jer na kraju otplate duga shvatis da si banci platio za pozajmicu od 20000 eura platio 40000 eura...Mislim da je bolje resenje sacekati kada banke pocnu da nude kredite na 25 i 30 godina to ce biti puno povoljnije...
Pozdrav....

Kada budu davali na 30 god. onda će umesto 40.000 vraćati 60.000.
ALi znaš kako, na taj način kupi sebi jedan stan a drugi banci. Bez kredita nemaš nikakav stan, a ako si podstanar kupuješ ga stanodavcu. Što neko reče, kako god okreneš dupe pozadi.

Evo da prenesem neka moja iskustva i zapazanja.

Prvo moram da primetim da se odluka NBS o istcanju REALNIH kamata ne postuje. To se moze utvrditi samo pregledom sajtova banaka. To je sramota.

Kamate se krecu oko 9.5% na godisnjem nivou. MOja racunica je bila da za stan od 30.000eur ( jednosoban ) sa 20% ucesca dodjem do rate od 260eur koliko sada placam kiriju. Svejedno je kome dajem novac, sem sto u slucaju kredita postoje sanse da izguram do kraja i na kraju stan bude moj.

Kada sam sklopio citav mozaik papira i troskova odlucio sam da odlozim kupovinu na 1godinu. Zasto? Navescu par mojih razloga, a Vi procenite da li sam u pravu.

1. Svi se slazemo da je cena kvadrata nerealna. Sta tu cenu moze da obori? Najava stranih investitora da zele da grade po Srbiji koju smo culi na nedavno zavrsheno skupu bankara u centru Sava. To je odlicna vest koju su ispratili neki Beogradski mediji. Projektovana cena novogradnje bi bila je 800-900eur/m2 sto je oko 200eur manje nego sada.

2. Druga stvar, na tlu Srbije nema ozbiljnih banaka. Domaci kokosari i Austrijski zelenashi su po meni dosli da sto pre ulove nesto u mutnom u sta su se uverili svi koji su digli bilo kakav kredit u prethodne 4 godine.
- Pre par dana je Meridijan banka prodata Francuzima
- Delta banka je prodata jednoj od najvecih Italijanskih banaka ( Intesa)
- USkoro dolazi CITY banka iz USA
to su meni sigurne garancije da kamatna stopa mora da ide dole.

3. Kamatna stopa za stambene kredite u Hrvatskoj je oko 7% Koliko i ocekujem na prolece 2006te u Srbiji.

4. Takodje, izvori iz bankarskih krugova kazu da su se Srbi pokazali kao VRLO uredne platishe kredita, sto bankarima uliva dodatno poverenje. Oni cesto isticu da je problem ekonomske nestabilnosti glavni uzrok visokih kamata.

Pozdrav,
SMS.NET

A nisi pomislio da kiriju od 260 evra placas 20 godina kad uletis u kredit a ovako mozda nesto uleti(jevtiniji stan ili sl.). Cinjenica je da treba da dobro da razmislis ovom kreditu jer bezbroj kockica mora da se slozi da bi napravio pravu stvar a ne posle par godima da shvatis da si uleteo u posao sa gubitkom. Ipak jos sacekaj...

Prateći cene nekretnina, može se zaključiti da će cena kvadrata ići naviše, dok nas ne prime u EU. Tek tada se može očekivati pad 10-20% max., što i nije malo.

Ukoliko uklopiš kiriju i kreditnu ratu tako da ih izjednačiš, kupuj odmah, iako je kamata naizgled nepovoljna. Sutra možeš imati kamatu nižu 2%, ali kvadrat skuplji više od toga.
Što se tiče tih najava, kao stranci jeftinije zidaju to su bajke, jer je i sada cena koštanja 1m/kv. 200-300 E, a vidiš i sam koliko je kvadrat u prodaji. Zato i dolaze jer nemaju takvu marginu, ni mogućnost za posao, nema lokacija, a ne da tebi reše povoljno stambeno pitanje.

Zamolio bih čitaoce iz inostranstva da napišu kolike su cene nekretnina u zemljama u kojima se trenutno nalaze, kao i visinu kamatnih stopa za dugoročne stambene kredite. Hvala unapred.

drbogi, grešiš...

Cene nekretnina u Beogradu su prepumpane i sa talasom novih, stranih investitora cena kvadrata će (generalno) samo padati! Jednostavan zakon ponude i potražnje - trenutno je ponuda mala, a potražnja velika tako da su cene previsoke. Za godinu dve biće sve to bar 20% niže.

Novi Zeland. Trule montazne kuce kostaju od 200.000-500.000 evra. Cena po kvadratu zavisi od lokacije i krece se od 2500 pa do preko 10000 evra. Ludilo! Nisam video normalnu kucu u kojoj ne skripe podovi kada hodas!
Dugorocni kredit (10-20 god.) je oko 7.5% godisnje.

Evo jednog primera kako jaka firma kreditira zaposlene kad je u pitanju stambeni kredit: Apatinska pivara je odobrila odredjenom broju radnika kredit u visini od 1,5 milion dinara za kupovinu stana(kuce) na 25 godina sa godisnjom kamatom od 5%. Posto su prosecne plate radnika koji su dobili taj kredit oko 40-50 000 to je komedija od kredita. Mesecna rata izadje 5000. Sa tim kreditom svako od njih moze kupiti stan u NS ili BG cene 40-50 000 evra u ucesce od tih 16-17K evra kredita i automatski sebi smanjiti troskove kamate koja je sad dosta velika. U startu daju trecinu cene stana i ostatak placaju na rate mnogo povoljnije nego ostali gradjani koji uzmu stambeni kredit. Sta je nekom dati 10 000 din od plate koja je 40-50 000? Nista. A u prilog im ide cinjenica sto je pivara "porodicna" firma pa u njoj radi po 2,3 pa i vise clanova jedne familije. Drugi gradjani nemaju platu jednog radnika pivare taman da skupe primanja cele porodice. Neki bas imaju srece ali tako je to danas...

Gledajuci samo ono sto pise, Volks banka daje najpovoljnije kredite, kamata je niza za oko 1% nego kod drugih, priznaje se prihod celog domacinstva...
U stvarnosti, nije sve ovako sjajno... Raspoloziva sredstva su mnogo manja od potraznje, tako da radnici gledaju da eskiviraju davanje kredita na svaki moguci nacin. Neki od primera su da je filijala pomenute banke pored koje cesto prolazim gotovo uvek zakljucana, na telefone se niko ne javlja, ako uspete licno da ih nahvatate onda vam uzmu podatke i kazu pozvacemo vas za 10 dana... posle toga nikad ne pozovu...
Ipak, bez obzira sto je stanje katastrofalno lose, mora se primetiti da je iz godine u godinu ima nekog napredka. Jedini problem je sto kreditiranje napreduje kao puz uz drvo - metar napred, pola metra nazad, tako da ostaje nam da se naoruzamo strpljenjem i cekamo. Jedno je sigurno - po zakonima ponude i potraznje, veca dostupnost kredita povecace nabavnu cenu kvadrata stambenog prostora ali ce istovremeno smanjiti cenu zakupa istog.

@Buum
Mislim da grešiš, pokušaću da ti ilustrujem.

Ukoliko uzmeš kao primer kredit od 50.000 E i uporediš ratu sa
kamatnom stopom od 9% koliko je danas, sa npr. kamatom od 11%
koliko je bila pre 2-3 godine, videćeš da je razlika u visini rate na period od 20 god. oko 10%.

E onda uporedi cenu nekretnina, danas i pre 2-3 godine, pa ćeš jasno videti da za 10% višu ratu tada,(2002)
si dobijao i skoro duplo više ari placa ili m/kv. stana. Naravno bitna je i lokacija nekretnine, ali dobar primer je periferija kada su placevi u pitanju, kao i N.Bgd. kada su stanovi po sredi.

Na cenu nekretnina najviše utiče lokacija, ponuda-potražnja, kvalitet gradnje, kao i OČEKIVANA promena vrednosti nekretnine.
Jer nemoj da zaboraviš, nekretnine osim beskućnika kupuju i investitori,
koji očekuju zaradu koja je viša ili barem jednaka nekakvoj pros. stopi profita.

E sada zamisli Srkija (Hvala za odgovor), raspoloženog za investiranje, sa 500.000 E keša, koji može da bira između montažne kuće na NZ, i vile na Dedinju, izgrađene od solidnog materijala, kao investicije.
Ako zanemarimo rizik Srbije (koji se izgleda smanjuje), pametnije je investirati na Dedinju, jer je ako ništa, izvesnija potražnja, sama kuća dugotrajnija, pa će i duže donositi profit, uz jeftinije održavanje.

Takođe, to ti je dobar primer koliko na cenu stana utiču troškovi gradnje. Pa nisu valjda te montažne kuće od tikovine, kada su toliko skupe, u relativno prostranom, bogatom drvetom, i slabo naseljenom N.Z., ili su njihovi zidari toliko neproduktivni da je tamo 2500 E ono što ovde košta 300-350E?

Strani investitori nisu tu da bi zidali i prodavali jeftinije, zato što tebi i meni treba stan, nego zbog toga što očekuju povećanu tražnju, a samim tim i VIŠU cenu.

A ukoliko ti kažem zbog čega će nekretnine pojeftiniti kada i ukoliko uđemo u EU, moraću da te ubijem... BUUM

@PcTel

Visina godišnjeg zakupa je 4-8% vrednosti nekretnine (u proseku), tako da podstanari za 20 god. "ozidaju" još jednu kuću. Cena zakupa neće pasti, jer narod kupuje osim kuća i automobile, računare, nameštaj, a neki se i zbog svadbe zadužuju kreditom, tako da je potražnja uvek veća od ponude.

Tacno je da je SADA potraznja zakupa veca od ponude, ali imajuci u obzir mogucnost da ce za 3-4 godine svi zakupci biti kreditno sposobni i pojuriti da kupe stan, drugi deo izjave bi mogao da se izmeni

@PcTel
Postoje zemlje sa puno kreditno sposobnijim stanovništvom, pa posao sa zakupom ne propada. Voleo bih da je tako, kako ti kažeš, ali mislim da je to SF, precenjuješ praktičnu inteligenciju kod Srba...

Naravno da strani investitori ne dolaze da bi nam ovde delili stanove za džabe, ali ti konstantno prenebregavaš činjenicu da će usled veće konkurencije i ponude cena morati da padne! To je osnovni ekonomski princip koji važi za sve oblasti koje nisu pod nekim monopolom. Što bih ja kupovao kvadrat na Vračaru za 2500€ od nekog morona iz Bijelog Polja* kad neki investitor iz EU to isto prodaje po 1500-1700€?!? Generalno, troškovi gradnje po m² iznose od 450-700€ zavisno od kvaliteta i luksuza završne obrade. Dakle, jasno je da postoji prostor za odgovarajuću profitnu marginu, ali svakako ne onoliku kakvu raznorazni seljoberi zamišljaju (tipa: uložio sam 100k EUR, hoću duplu zaradu).

Ponoviću još jednom – trenutna cena nekretnina je preterana i nerealna. Drastičan skok se desio prilikom zamene DM za EUR. Agencije za nekretnine su u to vreme prosto preslikale cene tako da je u par meseci sve duplo poskupelo.

Pa, evo, pogledaj šta će se desiti kad izglasaju najavljeno smanjenje PDV-a za novogradnju sa 18% na 8%. Neće se desiti ništa! Smradovi neće spustiti cene već će ih zadržati na istom nivou kako bi imali veću zaradu. Sve je to alavo i bahato dok nema konkurencije...



*disclaimer: Bije Polje je uzeto čisto kao primer – nemam ništa protiv stanovnika tog grada

Stanovi se prodaju kao da su džabe, pričam za relativno male stanove u izgradnji u Novom Sadu. Ako ga ne kupiš danas, a iole je povoljan (čitaj: nije preskup) sutra je prodat.

Uz takvu potražnju, nema razloga da se spusti cena...

Ali ne nikada na Vračaru, NBGD možda ...

To je kao da kažeš što bi ja plaćao Mercedes od 2.5K kubika xeura kada mogu da ga kupim za x/2 eura. Zvuči logično, jedini je problem što ne možeš da kupiš po toj ceni, WW možda, Fiat sigurno.

Ne pratiš pažljivo o čemu pričam. Sa dolaskom stranih investitora POVEĆAĆE SE PONUDA I CENE ĆE PASTI. Kraj priče.



Govoriš napamet. Kada je moja porodica 1990. godine kupovala kuću na Vračaru cena kvadrata je bila između 1500-2000 DM, što mu preračunato u € dođe oko 750-1000. Naravno, te cene se neće više nikad vratiti, ali ni ovo trenutno stanje nije normalno niti realno.

Kad dođu strani investitori pojeftineće cena kvadrata. Evo ti paralela – desiće se ista stvar kao i prilikom liberalizacije uvoza automobila – cene polovnjaka će pasti kad se olakša njihov uvoz.

Strani investitori ne dolaze selektivno samo u gradjevinske firme, već i u sve ostale, tako da se povećava platežna moć, potreba za radnom snagom... samim tim i potražnja stanova.

Gledaj malo Hrvatsku i koliko tamo koštaju stanovi, oni su par godina ispred nas i sve što se njima dešavalo desiće se i nama... tj, oni su nam reper, a ne naše želje ili kako je to bilo u stara dobra vremena.

Onda je pravo vreme da prodaš kuću i zaradiš na dolasku stranih investitora.

Cene stanova u Bgd-u nisu naduvane, jer ocigledno ima ko da ih kupi - da nije tako, ne bi ni bile tolike, as simple as that.

Ja mislim da je razlog u tome velika kolicna novca koja se ne nalazi u bankama - tj. mnogi ljudi sa sela imaju pozamasan (za ovdasnje standarde) kapital i nije im problem da kupe stan u kesu, pa makar agencije prosto zamenile znak DM za EUR - sto je recimo, za zapadne standarde veoma neobicno (malo ko tamo moze da iskesira stan, a i da ima - ulozio bi pare u nesto drugo, tj. situacija kod nas je ponajvise zbog nestabilne ekonomije jer ljudi smatraju stan jako dobrom i sigurnom kupovinom)

Zgrada u kojoj ja imam stan u Bgd-u (stari grad, nije novogradnja) je skoro promenila dobar deo vlasnika - sve mladi ljudi iz centralne Srbije, kojima su roditelji kupili stan da imaju (tipa mladi bracni par, itd...)

Cene ce eventualno pasti kada platni , bankarski i berzanski sistem profunkcionise, kad seljaci umesto u stanove budu ulagali u berzu (koja kao da ne postoji) - i, da, kada EU bude smanjila cenu novogradnje zbog jeftinije izgradnje.

Mada lako moze da se desi model iz Budimpeste, pa da cena ode jos gore kao tranzicioni bubble.

Pozdrav,

ovo je, naravno, tacno. Ponuda i potraznja ce diktirati cenu uvek, izuzeci veoma tesko prezivljavaju ovu cinjenicu. Sa druge strane, definitivno ce doci do ostrije diferencijacije na sama podrucja na kojima su stanovi. Trenutno je ova razlika prilicno nerealna i bleda jer je ocito vaskrsla ideja o imperativu zivota u Beogradu/Novom Sadu pa se tako lako moze pronaci slicna cena stana u raznim delovima grada tj. periferije. Na samu stambenu politiku znacajno moze uticati i Skupstina grada sa zavrsavanjem DUP-a sto ce se tek sa priblizavanjem nekih konkretnijih pregovora o ulasku u EU i desiti, dotad nista. Mnogo placeva je slobodno u sirim gradskim podrucjima ali je veliki problem sto je na samom Gradu da zida skupu infrastrukturu (ulice, skole, ambulante itd) dok ce gradjevinari kupiti snjur za prodaju samih stanova. Dok se ne dese promene na tom nivou mozemo jos uvek racunati na ovakvo stanje lova u mutnom.

Sta prakticno znaci godisnja kamata od 10%?

To znaci da na svakih deset godina kreditiranja platis kreditoru po jedan stan kakav si uzeo, dakle za dvadeset godina kreditiranja to su dva stana a za cetrdeset godina radi se o cetiri ista, naravno, odbivsi svoj stan. U BiH polako zazivljava princip kupovine stana sistemom hipoteke na taj isti stan uz odredjen rizik teskoca isterivanja onoga ko nije uspeo da otplati stan. Zvuci pomalo surovo ali takav je i sistem lizinga: nista nije tvoje dok ga ne isplatis u celosti a onda se sklapa novi ugovor sa definisanom vrednosti nekretnine od 0 dinara ili kakvih drugih jedinica i samo platis porez na prenos vlasnistva za isti po isplati i gotova je stvar. Tokom otplate, stan glasi na kreditora - davaoca lizinga. Uz snazniju pravnu drzavu ovakva stvar bi mogla da zazivi i tako bi bilo svejedno placas li kiriju ili ratu osim sto svakim mesecom sve vise dolazis do svog stana.

Sto se tice tvrdnje da placanjem rate zarobljavas sebe da kupis upravo taj stan, te da nemas vise mogucnost reakcije ako iskrsne nesto povoljnije, mislim da ne stoji jer se uvek moze reagovati ili prodajom tog stana koji se otplacuje, kupovinom tog koji "iskrsne" te isplatom znatnijeg dela duga koje povlaci odredjeni gubitak ali to je mahom usteda 5-8% godisnje ako je moguce izvesti.

Licno smatram da ima logike svako otplacivanje rate umesto kirije ali ne treba se zaleteti vec pretresti sve dostupne solucije. Recimo da "taktiziranje" od godinu dana pri cemu se placa kirija od 250 eura mesecno odnosi nepovratno iz dzepa nekih 3000 eura ili oko 3-4 kvadrata stana prema danasnjim cenama.

Upravo tako, osim sirove ponude i potražnje, i lokacija je ta koja diktira cenu, a lokacija je ograničen resurs, nije Vračar do Tokija. E onda imaš situaciju, da Jajinci postaju ekskluzivno mesto, jer boljeg nema trenutno raspoloživog. Mislim da po tom modelu cene nekretnina stalno skaču, grad postaje veći i širi, potrebno je više automobila, koji prave veću gužvu i potrebu za više prostora i tako u krug.

Kakve veze ima sto svakih 10 godina platis njim kucu, kada bez njih ti NIKAD ne bi imao ni jednu kucu. Da, deluje da nije fer, ali to je biznis ugovor u koji udjes zdravog razuma, zbog obostrane koristi :)

Ne treba zaboraviti da tu jos ljudi nisu naviknuti da uzimaju kredite i da ce sto se vise ceka sve vise ljudi uzimati kredite - i biti u stanju da kupe kucu/stan. Sa vise kuponvo-sposobnih ljudi ce biti i veca potraznja za kupovinom, pa verovatno i vece cene.

Lepo je neko rekao da ne dolaze stranci kako bi konkurencijom oborili cene, nego zato sto ocekuju da ce biti sve veca i veca potraznja. Na kraju krajeva, mozda dodje do nekog balansa tako da niti skoci cena puno na gore niti na dole, ali ko to zna... ostaje vam samo da nagadjate... U svakom slucaju, bolje je da dajes banci 10% nego sadasnjem vlasniku stana/kuce 100%.