vdjacic wrote:
> Trenutno se provizija naplacuje od kupca a prodavci daju informacije o
> nekretnini koju prodaju mnogim agencijama. Agencije trude svim silama
> da od kupca i ostalih agencija sakriju punu informaciju o prodavcu i
> nekretnini jer nemaju mehanizam da obezbede naplatu provizije.
Vrlo nezahvalan i nekorektan način prodaje!
> Kada bi se provizija naplacivala od prodavca agencija bi mogla sa njim
> da potpise "ekskluzivan" ugovor prema kojem se on (prodavac) obavezuje
> da u slucaju prodaje nekretnine isplati odredjeni procenat agenciji sa
> kojom je sklopio ugovor.
U Zapadnoj Evropi se nekretnine i iznajmljivanja rade na osnovu takvog
ugovora i agencija pravi na određeno vrijeme marketing i korektnu
reklamu da proda ili iznajmi nekretnine i nekretnina se ne krije već se
napiše tačno gdje se nalazi, a menadžer agencije je taj koji nekretninu
pokazuje zainteresovanim osobama, dok vlasnik preusmjerava sve poslove
na menadžera. Tako vlasnik uopšteno ne radi ništa, ali dobiva svoj
profit, a bez obzira odakle se javi osoba koja kupi ili iznajmi
nekretninu, agencija će da napravi profit sa vlasnikom nekretnine.

Korektnije je da se provizija uzima od vlasnika, jer to je ujedno i
provizija od kupca, a kupac se sa tim provizijama ne tereti.
> Smatram da ne bi bilo tesko proveriti da li je nekretnina prodata ili
> ne (valjda o tome postoje podaci u zemljisnim knjigama i valjda su
> javni), a kao sto banka ima nacina da naplati dug valjda bi i agencija
> za nekretnine bila u stanju da uradi isto.
Upravo tako.

J. Louis

Za sada jedino agencije koje su ujedno i investitori/gaditelji pristaju da prikazu punu informaciju o nekretnini.
Ovo ostalo je sve pod velom tajne. Eto, predlozio sam model po kome bi se razislo dosta magle.
Cekam da ga neko iskritikuje i kaze mi zasto ne moze tako da se posluje.
Jos jednom, pare koje su u igri cena stana + provizija svakako su vec tu i dace ih kupac.
Ako ih prvo da prodavcu, a prodavac (obavezan ugovorom) da proviziju agenciji onda su stvari mnogo cistije.
Dalje, agencija moze da podeli informaciju sa ostalima i da dobije recimo pola provizije u slucaju da nekretninu proda neko drugi.
To je poznat model i stvarno mi nije jasno zasto ne funkcionise ili mi nije poznato zasto ne moze da funkcionise?

Vecini agencija to ne bi odgovaralo jer se za poslove "realtor"-a mora biti licenciran i polagati ispit (pricam za US).
Takodje, full disclosure je obavezan pa nema laganja kupca da su papiri "u proceduri" i da je sve idealno kad je u pitanju ljuta divlja gradnja.

Za USA si u pravu, potrebna je licenca, mislim cak i za svaku drzavu u kojoj zelis da se bavis tim poslom. Pa zasto onda takve licence ne postoje i kod nas?
Evo dva, verujem korisna linka
http://en.wikipedia.org/wiki/Realtor jer si spomenuo "realtora"-a
U tom clanku se spominje i da je NAR Self-regulatory organization, a u objasnjenu ovog termina se kaze i da takve organizacije
...could fill the vacuum of an absence of government oversight and regulation, a malo kasnije i tacna definicija za USA.
The National Association of Realtors (NAR) is an example of an SRO that fills the vacuum left by the absence of government oversight or regulation.
Ovo znaci da nije potrebno da uvek ocekujemo da vlada ili vlast uredi jednu oblast nego je moguce i da se profesionalci u jednoj industriji samoorganizuju.
Ovo navodim zato sto verujem ili zelim da verujem da vecina agencija ipak zeli da se cisto i posteno bavi svojim poslom.

Jos jedno pitanje od milion dolara ;)

Problem strukovnih udruzenja "u nas" je to sto se uglavnom bave potpuno margialnim stvarima (primer su sindikati i polutke). ;)
Ipak verujem da ce se relativno brzo doci do necega slicnog, ali ne pre nego sto trziste nekretnina predje u malo razumnije tokove.

Bilo je kod nas nekih pokušaja samoorganizovanja.
Primer je VAN, Vojvođanska Asocijacija za Nekretnine.
Ako imate dobar stomak pogledajte http://www.van.co.yu/ :-)
Da ne komentarišem mnogo sam sajt, skrećem pažnju na ovaj red...
Podaci se ažuriraju dva puta mesečno :-)
Nije mi ponato da li nešto slično postoji u BG niti koliki je uticaj ove asocijacije (nezvanično, vrlo mali).
Iskreno, nisam iznenađen.
Agencije i agenti, u stvari vlasnici agencija moraće dobro da zagreju stolicu i nauče ukoliko žele da im internet kao medijum pomogne.
Igrom slučaja u toku sam sa dešavanjima u vezi sa internetom i nekretninama i znam kakav mind set vlada.
Ipak, očekujem da se javi neko od agenata ili igrača u industriji i da odgovore na pitanja koja ovde postavljamo.

Situacija na ovom polju je (ako se posmatra hronoloski) sasvim logicna, a krivac za ove probleme je neodgovorna drzava.

Koreni cele price idu do 1945. godine, kad je na ovim prostorima uslolicen socijalizam. Principi i realan zivot u tom drustvenom uredjenu je poznat svim malo starijim posetiocima ES. Ovde cu se zadrzati na cinjenicama vezanim za nekretnine bez zelje da kudim ili hvali proslost. Kao sto je svima poznato dolaskom titove ekipe na vlast dosli su crni dani za ljude koji su posedovali vece ili vise nekretnina. Bez tih nekretnina su ostali preko noci (svi znaju za trenutne price vezane za denacionalizaciju). Ukupna masa nekretnina je podeljena (pricam trenutno samo o nekretninama za stanovanje) ljudima koji ma je trebao stambeni prostor.

Ceo period vladavine komunisticke partije je bio obelezen tim stavom. Stambene nekretnine su tretirane kao socijalno, a ne kao ekonomso pitanje. Zgrade je zidala drzava i tada je po razlicitim kriterijumima te stanove delila gradjanima. Bitno u ovom je da su gradjani koji su po nekom osnovu dobili stan, nisu dobili i vlasnistvo nad istim, vec pravo koriscenja. To pravo je bilo skoro kao i vlasnistvo ali bez prava prodaje.(postojalo je pravo nasledjivanja i jos mnoga druga). Ovo je prekinuto pocetkom 90-ih, kad je drzava donela zakon o otkupu stanova. Inflacija je uradila svoje, i sad preko noci je vecina gradjana postala i vlasnik svojih stanova. Kod kuca je situacija dosta drugacija, ali za ovu pricu je bitnije pratiti stanove posto je tu glavni novac.

Zbog tog stava drzava je na agencije koje se bave prometom nekretnina gledala kao nesto negativno, i sve do reforme Ante Markovica 1989. godine, naplacivanje posredovanje prilikom kupoprodaje nekretnina je bilo zakonom zabranjeno.
Pomenutim reformama je dozvoljeno privatno preduzetnistvo, a samim tim i otvaranje firmi koje se bave posredovanjem. Kao i mnoge druge stvari u ovim reformama, i pomenute agencije su bila apsolutna novost za nepripremljeno trziste.

Do tih reformi ukoliko zelite da prodate nekretninu to ste radili na nekoliko nacina. Raspricate medju poznanicima i prijateljima da zelite odredjenu nekretninu da prodate. Dajete oglas u dnevnim novinama i kupci vas zovu direktno. Tacno koja je agencija bila prva u drzavi ne znam, ali u Vojvodini je to bila agencija Solis iz Novog Sada. Vlasnik je u to vreme 1990. godine prodavao za neku firmu tajmsher apartmane. Tu svoju aktivnost je oglasavao preko novina. Jednom ga je nazvao covek i pitao da li prodaje neki apartman ili stan u Novom Sadu. IDEJA JE RODJENA

Posto je prodaje do tada funkcionisala kako jeste, jedino resenje za poslovni sistem agencije je bilo da prikuplja bazu podataka (uglavnom iz novina) nekretnina koje se prodaju. U razgovoru sa vlasnicima pomenutih nekretnina bilo je izuzetno bitno ubediti da prihvate posredovanje agencije (napominjem da je to tada bila apsolutna novost, i da nijednom vlasniku nije padalo na pamet da da bilo kakav novac). Zbog toga je isplativos posla bila orjentisana na kupca. Logika vrlo jednostavna kupac zeli da kupi nesto i ima limitiran izbor(iz novina). Tu se pojavljuje agencija sa svojom bazom, i to svoje posedovanje veceg izbora naplacuje 3%. Iako su se agencije namnozile kao pecurke posle kise, takva situacija njie menjana do dana danasnjeg.

Na pocetku svog posta sam pomenuo neodgovornu drzavu. Razlog za to sto evo skoro 20 godina nije nasla za shodno da zakonski uredi ovu izuzetno bitnu materiju. Rezultat toga je mnogo prevarenih i razocaranih gradjana.

P.S. Znam da ovaj post nije dao odgovor mnoga pitanja ali mislim da je bitno znati kako su nastale agencije. Umorih se od kucanje, u nekom od narednih postova cu tacno opisati nacin poslovanja agencija za promet nekretnina.

Moja ogorcenost na drzavu je upravo vezana za licence. Tacnije sto nije zakonski reseno ko i pod kojim uslovima moze da radi kao agent, takodje ko i pod kojim uslovima moze da otvori agenciju. Ta materija je zakonski regulisana u svim normalnim drzavama. Posojali su pokusaji u proslosti da se to resi, i radjeni su odredjeni zakonski predlozi ali jos ni jedan nije usvojen.

Prvi zakonski predlog je radjen 2001.godine od strane dve beogradske, jedne novosadske i jedne niske agencije. Naime sustina price je bila u tome da su gazde tih u to vreme jakeh agencija htele da iskoriste zakonsku rupu i pomocu nje ugase sebi konkurenciju.
Taj zakonski predlog je propisivao uslove za otvaranje agencije: minimum potrebnih kvadrata za poslovni prostor, depozit od 100 000 maraka... Ne mogu sad da se setim svih detalja, ali ako ga budem pronasao okacicu ga na net. Ovaj predlog zakona i dalje cuci u nekoj fioci Skupstine Srbije.
Drugi zakonski predlog je radjen 2004. i radila ga je grupa vrlo ozbiljnih ljudi, ali ja nisam imao priliku da ga citam tako da ga necu ni komentarisati.

Trenutno zakonski okvir za bavljenje posredovanjem u prometu nekretnina je upravo onaj Markovicev, koji tu oblast samo okvirno definise. To je sasvim uredu iz ugla pravne nauke, i taj zakon je trebao da bude temelj za sve posrednicke aktivnosti, stim da se za svaku donese nov-dodatni koji ce detaljno obraditi svaku oblast. Problem je sto taj drugi deo nije odradjen. Iako agencije za promet nekretnina odavno vise nisu novost u ovoj drzavi, i iste su zakonski otvorene, placaju uredno porez..., vecina ljudi nije ni svesna kolika rupa postoji, vec postanu svesni tek kad se nadju u njoj.

Agencija za promet nekretnina je firma koja se bavi posredovanjem u prometu nekretnina i za to biva placena, 3% od ugovorene cene.
Agencija je na trzistu most izmedju ponude i traznje. U ovom poslu postoje tri osnovne strane: prodavac, kupac, i izmedju agencija.
Tri strane tri ugla gledanja na posao.

P.S.
Dosao mi je gost, nastavicu u sledecem postu

Evo me nazad, da zavrsim zapoceto. Pre kraja bi zeleo da kazem:
Iako cesto citam ovaj forum nemam bas naviku da postujem po njemu. Ovi moji postovi su duzi i mozda su malo promasili temu ali zelim ljudima koji citaju otkriti stvari iza kulisa. Javljam se na ovom postu jer predhodni nisam zavrsio, ali sam shvatio da je prica toliko obimna da ja ma koliko se trudio nemogu 20 godina prakse pretociti u tri do cetiri posta. Necu opterecivati citaoce dalje (osim zavrsetka misli), ali koliko budem stizao gledacu da pisem na www.insulae.biz
Da zavrsim:
Tri ugla gledanja na posao.
1. Prodavac
Agencija mi je jedna usputna stvar, koja mi mozda i dovede kupca za moju robu.
2. Agencija
Ja cu da spojim kupca i prodavca i ako se oni dogovore, meni pripada 3% od bruto sume.
3.Kupac
Imam novac i zelim da kupim odredjenu stvar, agencija ce mi obezbediti nazazenje i transfer te nepokretnosti na mene, za to ce biti placena 3% of bruto sume.

U ova tri ugla se nalazi sustina prevare vezano za agencije kod nas trenutno. Molim citaoca da procita jos jednom sta sam napisao za tri razlicita ugla i da pokusa shvatiti razliku u gledistima.

Prvi na redu je prodavac.On prodaje robu kakvu ima. On moze hvaliti (cigan hvali svog konja) koliko hoce. Svi podaci se daju proveriti.
Prava prevara je u druga dva ugla. Pocecu od kupca. Kupac ima odredjenu svotu novca i zeli da kupi odredjenu nekretninu ( zbog jasnoce i preciznosti za sad da fokus drzimo na stanovima u vecim gradovima). Kupac zna koliko novca ima i sta bi za te pare da kupi i gde (otprilike). Kupac se obraca agenciji (trenutno je sistem takav da kontaktira vise agencija), izlaze im svoje zelje i budzet sa kojim raspolaze. oni tada pocinju da mu predlazu sve moguce proizvode koje trenutno imaju u rasponu njegovog budzeta.
Agencije nude a kupac bira koje hoce da vidi uzivo i da se eventualno odluci. Ukoliko se nadje odgovarajuca nekretnina za kupca posao se sklapa, i agencija uzima svojih 3% od kapare.


Sad se vracam na malo predjasnje upozorenje na uglove gledanja. Da citaoca ne provlacim polako koroz mrezu odmah cu reci sustinu. Kupac kad ulazi u posao kupovine nekretnine, on aktivira agenciju za promet nekretnina kao specijalizovanu firmu. Firmu koja ce njemu pomoci da resi svoj problem: Da ce njegove zelje sprovesti od pocetka do kraja. Tacnije da ce mu naci nekretniju koja mu odgovara, i da ce organizovati bezbedan transfer njegovih sredstava ( na primer bankovni racun), od banke do prenosa katastarskog vlasnistva (pravo vlasnistvo na nepokretnosti 1/1).

Da lepa prica u zemlji Srbijiiiii.
Agencije za promet nekretnina (nepricam o buraniji) su usminkane, skup poslovni prostor, lepo i poslovno obuceni, sve odise visokim profesionalizmom. Kad sednete i izlizite svoj zahtev, odmah je tu gomila predloga. Imaju svoju ekskluzivu, saradjivali sa ovim i onim, sve im je jasno, imaju svoje advokate koji klimaju glavom. Sve mirise, sve moze, nista nije problem "mi smo ozbiljna firma, mi sve znamo, mi sve mozemo da zavrsimo".

Nazalost vracamo se na Zakon koji je stupio na snagu reformon Ante Markovica. Agencije za promet nekretnina su moguci posrednici i mogu svoj rad naplacivati u visini od 3%.

Dok kupac misli da agencija se bavi prometom nepokretnosti, AGENCIJA NAPLACUJE SPAJANJE LJUDI, i nista vise. Agencija vam ne garantuje ispravnost papitra, ne garantuje da ce zgrada biti gotova, ne garantuje nista. Agencija uzme svojih 3%od kapare zbog toga sto je vama kao kupcu nasla coveka koji ima robu koja vas zanima. Vi ste svojim potpisom potvrdili da vas ta roba zanima, i sa tim je posao agencije zavrsen. Sam kvalitet te robe je problem kupca (sto nis gledo).

Ovo je sustina gde su nazalost mnogi ljudi u nasoj drzavi bili prevareni. Nadam se da sam u prethodnih dvadesetak recenica uspeo da objasnim sustinsku prevaru i zbog cega sam ogorcen na nepostojanje pravne regulative za ovu oblast.

Moram napomenuti da sam u ovom poslu upoznao i postene ljude (ne puno ali ih ima). u nekom od narednih postova cu pokusati da objasnim zbog cega rupa u zakonu pravi od postenih ljudi hronicne prevarante.

mikane maestro,
Od svega sto si napiaso, zelim da se "zakacim" za jednu konkretnu stvar.
Zasto si tako brzo presao preko ugla gledanja 1. ?
1. Prodavac
Agencija mi je jedna usputna stvar, koja mi mozda i dovede kupca za moju robu.

Taj deo je sustinski bitan, jer se, ne bez razloga, na njemu bazira funcionisanje trzista nekretnina na zapadu (a tako ce da bude i kod nas).
Da pojasnim i naglasim "PRODAVAC JE TAJ KOJI TREBA DA PLATI PROVIZIJU", evo i zasto.
- Zato sto agencija nije usputna stvar nego je ona u stanju da nadje kupca lakse nego pojedinac
- Zato sto prodavac hoce brzo da proda nekretninu a agencija mu to omogucuje
- Zato sto hoce da je proda po dobroj ceni (malo se kosi sa ovim prethodnim brzo), ali dobar agent ume da pronadje pravu meru i da posavetuje prodavca koja je cena realna
- Zato sto je lako ustanoviti da je nekretnina prodata i na taj nacin saznati da li je prodavac "zaobisao" agenciju ili ne.
Verovatno sam i preskocio ponesto, ali evo ti scenario.
Prodavac ima nekretninu na prodaju, hoce da je proda sto pre i po sto boljoj ceni.
Agencije se trude da se sto bolje predstave prodavcu kao neko ko je u stanju da odgovori na njegove zahteve i prodavac svoje poverenje tj. prodaju svoje nekretnine poverava jednoj od njih (ili jos bolje tacno odredjenom agentu).
Potpisuje se ugovor (vremenski ogranicen) prema kojem je prodavac u slucaju da dodje do prodaje duzan da agenciji isplati ugovorenu sumu.
Od tog momenta na scenu stupa trzisni nacin razmisljanja.
Agencija (s obzirom na to da vec ima potpisan ugovor) nastoji da sto agresivnije ponudi nekretninu na trzistu i ne libi se da informaciju o toj nekretnini podeli i sa drugim agencijama. U slucaju da neka druga agencija proda nekretninu proviziju ce podeliti.
Nema vise sakrivanja telefona, adresa, kontakata i mnoge mesetarske aktivnosti nestaju.
Baze podataka nekretnina po agencijama uskoro postaju iste, a sustina se prenosi na pronalazenje kupca.
Prodavcu ovo sve ide na ruku jer njegovu nekretninu ne prodaje vise samo jedna agencija nego potencijalno sve agencije tako da on u stvari i insistira na tome da se podaci izmedju agencija razmenjuju.
Ovo je poznat nacin funkcionisanja trzista na zapadu i ne vidim zasto ne bi mogao da funkcionise i kod nas.
Naravno, obavezno je i da postoji infrastruktura koja bi omogucila ovakvo povezivanje agencija, ali i na tome se vec radi kod nas.
Pogledaj www.enekretnine.com za primer.

U Austriji proviziju uglavnom placaju i prodavac i kupac, 3% + porez = 3.6%, ali svi su zakonom zasticeni, prodavac ima u svakom trenutku statistiku ko je i kada gledao stan, kupac nema potrebe da razmislja dal su papiri u redu jer agencija garantuje a to se tamo sve moze i proveriti za 5 minuta preko neta. Inace i 80% kupoprodaje se zavrsava preko neta.
Naravnp prodavac potpisuje ekskluzivan ugovor sa agencijom i njegovo je da se samo pojavi da uzme pare, kljucevi su kod agenta i agent pre svakog pokazivanja stana potpisuje ugovor sa potencijalnim kupcem da se obavezuje da gledani stan kupi preko agencije preko koje je i dosao da ga gleda.
A papiri se sredjuju kod Notara, kome kupac na racun uplati novac a ovaj prodavcu uplati kad kupac udje u stan.
Sanse za duplu prodaju, i neko muvanje su ravni 0, ali to je sve jer postoji zakon o prometu nekretnina kao i o posrednicima u prometu nekretnina.
Od skoro je i jedna,ajde da kazem svetska, firma pocela da radi na nasem trzistu i pokusace sve ovo sto se tice provizije da uvede u praksu kod nas, ali dok se zakon ne promeni, licno mislim da od toga nema nista. Uvek ce nas covek da proba da zaobidje da plati proviziju jer nece trpeti nikakve zakonske posledice.

OK, neka i kupac plati uslugu agentu, ako se tako dogovore tj. ako ga agent zastupa i radi u njegovom interesu. Ne vidim ni u tome problem.
Sustina je, po meni ono sto sam rekao, a evo, vidim i dintel011 potvrdjuje za Austriju da prodavac potpisuje ekskluzivni ugovor sa agencijom za koju se opredelio.
Pa i ako kupac potpise da ce stan kupiti preko agencije koja mu ga je pokazala opet ce "originalna" agencija, ona koja je nekretninu prva "pronasla" i sa prodavcem potpisala ugovor dobiti svoj deo provizije. Ovo im daje slobodu da informaciju o nekretnini podele sa kolegama tj. da se ukljuce u razmenu bez bojazni da ce ostati uskraceni za proviziju.

@vdjacic

Već duže vreme znam za tvoj sajt enekretnine.com

Reci nam koliko je profitabilno to što radiš, mislim, ne moraš naravno cifre da iznosiš već samo da li jeste ili nije...

Izvinjavam se, postovao sam praznu poruku. Sad cu da je popunim.
Goran je pitao koliko je profitabilno. Odgovor je - nije profitabilno.
Da je pitao "da li se isplati" odgovor bi bio potvrdan
Molim Vas, ne trazite da obrazlazem :-)
Kao sto sam u prethodnim postovima napisao, verujem da ce se situacija na trzistu nekretnina kod nas promeniti i da ce principi koje zagovaramo uskoro postati osnova poslovanja. Nasa "prica" ovde u svakom slucaju doprinosi tome, jer kroz razmenu misljenja i diskusije u stvari pomazemo da se stanje promeni na bolje.
Zato, dajte jos komentara vezanih za e-poslovanje u nekretninama ili enekretninama :-)


_{[Ovu poruku je menjao vdjacic dana 30.10.2007. u 21:43 GMT+1]}

[quote]vdjacic: mikane maestro,
Od svega sto si napiaso, zelim da se "zakacim" za jednu konkretnu stvar.
Zasto si tako brzo presao preko ugla gledanja 1. ?
1. Prodavac
Agencija mi je jedna usputna stvar, koja mi mozda i dovede kupca za moju robu.

Taj deo je sustinski bitan, jer se, ne bez razloga, na njemu bazira funcionisanje trzista nekretnina na zapadu (a tako ce da bude i kod nas).
Da pojasnim i naglasim "PRODAVAC JE TAJ KOJI TREBA DA PLATI PROVIZIJU", evo i zasto.
-

Da pojasnim. Meni nije uopste bila namera da pricam zasad svoj stav kako bi trebalo da bude. Moja je zelja da pisuci prethodne postove uokvirim pricu kako je sad, a tek kasnije uz pomoc svih ostalih ucesnika polako da sagledamo sistematski kako je u drugim zemljama. Mozda na osnovu tih poredjenja mozemo zajednicki doci i do nama najprihvatljivije solucije.

Moji predhodni postovi su dosta dugi, ali je to iz razloga sto sam hteo da sto sveobuhvatnije sagledamo trenutnu situaciju u Srbiji. Problem je u tome sto je toliko obimno da jednostavno nije moguce to uraditi u jenom krugu. Zbog toga sam se neki put i ogradio na neke oblasti.
Da pojasnim:
Trenutno matricu za sistem poslovanja agencija diktiraju Beograd i Novi Sad. To je iz vrlo jednostavnog razloga, TU SE OKRECE GLAVNI NOVAC. Nekazem da u drugim mestima ne moze odraditi dobre poslove (iz ugla trgovca nekretninama), posebno sad kad se pocinju buditi i druga trzista, ali i dalje su ova dva grada glavni nosioci protoka novca. U genezu razloga zasto je to tako necu sad da ulazim, ovde je tema nesto drugo.
Najveci promet novca ostvaruju stanovi (posebno novogradnja). Sistem rada agencija u ovom sektoru je dosta drugaciji od agencija u manjim mestima. Razlog jasan, situacija na trzistu je takva da im tako odgovara. Sasvim se drugacije radi kad ima manje robe nego kupaca, nego u obrnutom slucaju. Kao i razlika u prometu novca na mesecnom nivou.(nailazio sam cesto na slucajeve u manjim mestima gde ima vise kuca na prodaju u odnosu na traznju, i tamo agencije naplacuju proviziju kupcu).
Zbog toga sam se orjentisao na sistem rada firmi za koje bi se moglo reci da drze veci deo cirkulacije novca u industriji nekretnina u Srbiji.
Tu cu jos malo suziti na principe trgovine stanovima. Razlog za to sto je trgovina: kucama, lokalima, placevima (posebno velikim), proizvodnim pogonima, lokacijama za izgradnju, specificna. Obradjivati specificnos svake od ovih grupa nekretnina bi se oteglo u nedogled. Sa druge strane stanovi su nesto sto ide najvise po jedinici mere. Stanovi su relativno jednostavni i rade se maltene sabloncki, pa je na osnovu toga mocuce dosta lako utvrditi odredjena pravila poslovanja (lakse je jedino raditi sa poljoprivrednim zemljistem, ali time se bave agencije na selu ili sto je jako cest slucaj sami seljaci medjusobom), a sa druge srtane stanovi su dovoljno kompleksni da mogu da obuhvate ceo princip funkcionisanja jedne agencije.


Ovde bih zavrsio ovaj post. Nadam se da sam uspeo da definisem segment kojim cu se baviti i zasto.
Navedenog PRODAVCA sam preskocio malo pre jer mi je bilo bitno opisati odnos kupca i agencije. Sustina problema celog ovog haosa je upravo fokusirana izmedju kupca i agencije. Prodavac proda svoju robu, zna sta prodaje i kad dobije novac on svoju pricu uglavnom zavrsava. Problem nastaje kad kupac shvati da nije dobio robu koju je platio ( ili je dobio falicnu robu).
Kako dolazi do tih situacija i zasto bice mnogo jasnije kad budemo analizirali poslovni model agencija za promet nekretnina.
P.S. Odo da odmorim prste

Ponovo sam procitao predhodne postove i shvatio svoju gresku. Ja sam na momenat pomislio da je ovde prica o kompletnom poslovanju agencija, a tek sad vidim da je u pitanju samo razgovor o jednom problemu. Fokusiracu se na temu.
Problem sa naplatom provizije je vrlo velika kocnica u industriji nekretnina kod nas. Sa jedne strane kupci uvek ih boli da plate i uvek im je tesko da se pomire sa cinjenicom da informacija kosta. Njihov vrlo cest stav je " Tolike pare hocete da mi uzmete za pola sata nekakvog posla", a da pri tom nisu ni odprilike svesni koliko je to teskom mukom zaradjen novac, o mesecnim troskovima agencije da i nepricam. Sa druge strane agencije rade zbog te provizije i upravo zbog pomenutog rada i placanja mesecnih troskova, situacija u kojoj kupac pokusava da zaobidje agenciju, docekuje se na noz.
Rezultat je visok stepen nepoverenja izmedju ucesnika u poslu. Inace slazem se da je model gore pomenut dobar ali kao sto je neko pomenuo dok se ne oglasi drzava vrlo tesko ostvariv u praksi.

Posto svoj novac nevidim u mesetarenju, i nezelim svoje zivce kidati boreci se sa rupama ove drzave ja sam svoje poslovanje postavio drugacije. Trenutno prodajem jedan stan u Novom Sadu i preko toga cu pokusati da ga opisem.
Sklopio sam eksklusivan ugovor sa jednom agencijom u koju imam poverenja. Dogovor je sledeci. Oni su moji predstavnici u odnosu na druge agencije. Provizija je fiksna 1.5%. Njima sam ostavio kljuc od stana, kao i dokumentaciju od stana. Sva prodaja ide preko njih. Tacnije oni su u obavezi da kontaktiraju sto veci broj agencija i da se prema njima postave kao prodavac. Ostale agencije na tu sumu dodaju svoju proviziju od 3%.Sve agencije kad dovode kupca kontaktiraju tu agenciju koja ih vodi u stan i vrsi odredjene okvirne razgovore. Meni se javlja samo ukoliko su pare na stolu i treba potpisati ugovor.
Losa strana ovoga je visina provizije 1.5+3=4.5%
Dobra strana meni kao prodavcu je sto nemam nikakva cimanja. Cak sam se i sreo sa nekim agentima drugih agencija i jednostavno ih uputio na agenciju sa kojom radim. Svoj telefon nije mi palo na pamet da im dam. Tako da posle ovog posla necu morati da menjam broj zbog gomile suvisnih poziva.
Ovaj model koji ste gore opisali je dobar i kao sto sam vam sad napisao funkcionise i u Srbiji, ali ja sam u drugacijoj situaciji nego neko ko menja nekretninu na svakih 10 godna (ili jednom u zivotu). Meni se dugorocno ne isplati da obilazim firmu koja ce mi i sutra trebati.

Ono sto mi je drago sto ce "ta" firma (da je ne reklamiramo ) davati i fransizu, tako da sve druge agencije koje budu radile pod njenim imenom, morace da se pridrzavaju njenih pravila igre. Tako da, moze nesto da se uradi, i bez promene zakona.

@mikanmaestro
Odlicni tekstovi. Inace mislim da si ti pitao koja je prva agencija za nekretnine u Srbiji, po mojim informacijama to je agencija "Alka" osnovana 1989 godine.

Mene zanima:

1) da li je neko od vas upoznat sa bilo kakvim vidom kooperacije medju agencijama?
2)da li ima tog nabacivanja posla tipa citiranog gore i da li agencije na to pristaju?
3) Da li iko radi tako sto vlasnik plati proviziju ili proviziju plate kupac i vlasnika pola pola ili kako god vec se dogovore?
3) Kako se zove nas zakon koji regulise ovu oblast i ima li nekih izmena u pogledu visine provizije koja se moze uzeti?
4) Da li ste upoznati sa situacijom u regionu (Hrvatska, BiH,...)?
5) Nije mi jasno po ovoj dosadasnjoj diskusiji...jel moguce da agencije kod nas u ugovorima sa prodavcem ne regulisu stavke vezane za provizijiu? Ili je ovde takvo stanje da ako kao agencija za sebe uvedes takva pravila automatski si sebi smanjio konkurentnost jer svi vise vole divljinu?

_{[Ovu poruku je menjao ITguru dana 06.03.2008. u 00:31 GMT+1]}

1. ne znam na šta tačno misliš, ali u svakom slučaju odgovo je DA. Ako pitaš da li postoji neko udruženje agencija odgovor je DA, ja znam za "VAN". To je Vojvodjanska asocijacija. Čini mi se da postoji nesto slično u BG ali nisam siguran.
Ako pitas da li agencije saradjuju medjusobno odgovor je DA. Često se desi da jedna agencija ima kupca a druga nekretninu koja baš tom kupcu treba. Nihova saradnja je redja u stanovima, obično su to lokacije, ili veći objekti. Agenti dosta često menjaju agenciju u kojoj rade tako da se dosta njih poznaje medjusobno. Vrlo često padne dogovor kako da što više izmuzu i prodavca i kupca.
2.Mislim da ti je odgovor gore. Agencije love profit i sve ce raditi da dodju do njega.
3. Ja u nekim slučajevima radim tako. Obično proviziju placa kupac, ali i sve druge konbinacije su u igri.
4. Zakon o prometu nepokretnosti. Taj i druge zakone vezane za nekretnine možeš naći na:
http://www.insulae.biz/download/
5. Za Hrvatsku je važio isti zakon kao i za nas dok smo bili ista drzava, reforma Ante Markovića je zakačila i njih. Oni su otišli korak dalje od Srbije u smislu donošenja nekih zakona koje bliže regulišu ovu oblast. Imaju licence za agente.Jače su organizovali posao na internetu. Mada su i oni još daleko od zapada. Bosna kasni dosta za nama mada počinje i tamo tržište da diktira nova pravila, posebno u urbanim delovima (Bjeljina, Banja Luka...)
6. Praksa da kupac plaća proviziju direktno je vezana sa nastankom agencija kod nas. Pre ili kasnije moraće se promeniti.

Pa mislio sam pre svega na kooperaciju u cilju brzeg i lakseg spajanja kupca i prodavca, tako da...razumeli smo se. Takva kooperacija postoji :)
Pokusavam da saznam koliki je broj registrovanih agencija za nekretnine u Srbiji. Jel imas neku ideju? Ili ako je ta brojka suvise iluzorna onda barem koliki je broj agencija u Beogradu i Novom Sadu?

Tačan broj agencija je nepoznat i meni, a to je podatak koji mi treba zbog neke dublje analize. Kada bih morao da se kladim to bi bila cifra od 3000 do 7000 (Srbija). Znam da je raspon jako velik ali ne želim da lupam. Upravo sam poslao mail Agenciji za privredne registre kao državnom organu koji vodi evidenciju o tome. Mnogo nade ne polažem u njihov odgovor, ali ja želim da verujem da će ova država postati normalna i funkcionalna kad mi kao građani budemo vršili dovoljan pritisak na učmalu birokratiju.
Ukoliko neko na ovom forumu, ima mogućnosti na mala vrata da dodje do tih podataka, zamolio bih ga u ime svih, da to uradi i objavi ovde.

I ja bih bio zahvalan na tome :)

mikane tvoji odgovori na moja pitanja... da li to vazi za posredovanje i u prodaji i u iznajmljivanju nekretnina?

Kakva je saradnja između agencija kad je u pitanju iznajmljivanje nije mi poznato. Sve svoje poslove oko rentiranja obavljao sam samostalno. Još uvek tehnika rada agencija u tom sektoru nije na nivou koji je meni potreban.
Samo da dodam jedno pojašnjenje pošto mi se čini da se nismo razumeli.
Saradnja između agencija je dosta retka, i ona nije nikako u cilju da bi bilo kupcu bolje. Svaka agencija kupcu nudi robu koju ima i bez velike potrebe neće uključivati drugu agenciju, već će pre da proba da ubedi kupca da kupi nesto od onoga sto oni imaju u ponudi. Ovo se posebno odnosi na stanove.
Do saradnje dolazi ukoliko su u pitanju veći poslovi.

Naprimer: mala agencija koja se bavi uglavnom prodajom slučajno naiđe na lokaciju (plac sa ili bez kuće) na kojoj je moguće sazidati zgradu. Da se nebi upetljali sa nečim sa čim inače nerade, takvu lokaciju ponude drugoj većoj agenciji, koja ima već razvijenu mrežu preduzimača sa kojima sarađuje. Posao se odradi i oni dele proviziju.
Raditi sa lokacijama je dosta specifičan posao, i ko ga nije radio može jako lako da digne ruke od svega. Vrlo često taj posao se radi po 6 i više meseci, i na kraju pukne. Međutim kad prođe dobra je kinta.

Drugi primer su ti fabričke hale. To su vrlo specifični objekti koji se ne prodaju svaki dan. Posredovati u tom poslu nije nesto sto može da radi student koji se zaposlio u agenciji pre tri meseca. Ljudi koji rade tu vrstu objekata se dosta često poznaju, pa ako jedan ima kupca (npr.stranu firmu), vrti telefone ljudi koje zna da vidi ko bi mogao da ima ono je potrebno njegovom klijentu.
Tu dolazi do saradnje izmedju agencija.

Da li je moguce pri kupovini stana zaobici agenciju za nekretnine? Na primer, agent mi pokaze stan, meni se dopadne i ja se posle sama dogovorim sa prodavcem oko kupovine, bez da obavestim agenciju o tome. Ceo proces bih obavila sa advokatom cije su usluge pretpostavljam jeftinije od agencijskih 3%. Da li bi prodavac i ja bili izlozeni nekakvom riziku u smislu tuzbe i sl., s obzirom da ja ne sklapam prethodno nikakav ugovor sa agencijom, a koliko znam ni prodavac...? Molim za vase misljenje i, eventualno, iskustvo u ovakvim situacijama?

Vallentina,
A zasto uopste radite sa agencijom? Zasto sami ne nadjete prodavca i sve zavrsite sa njim i advokatom? To vec ne bi islo glatko, jer Agencija i Agent Vam trebaju da bi Vam dali deo sveje ekspertize tj. informaciju kojom oni raspolazu. Vi svakako ne biste zeleli da Vam neko uskrati deo zarade na poslu koji radite pa ne razumiem motiv da Agenciju ili Agenta prevarite i ostavite bez zarade? Ako mislite da je procenat veliki razgovarajte sa njima i probajte da se unapred dogovorite za povoljnije uslove, ali ako ste saradnju zapoceli i pristali na uslove mislim da trebate da budete fer i da ispunite svoje obaveze tj. da platite proviziju.