850€ je valjda stan u sivoj gradnji, mada nemam pojma ni sta su dobijali za 1250?

Dobija se, blago rečeno, očajan kvalitet.
Sticajem okolnosti, radio sam određene poslove na tom gradilištu pa znam.
Prvo, raspored je katastrofalan.
Radilo se na brzinu, zgrade su pune vlage, zbog brze gradnje nije bilo moguće da se beton i malter osuše valjano. Možete misliti koliko će trajati parket. Pločice se već klimaju...
Gomila podizvođača bez ikakve kontrole, sa priučenim radnicima.
Nisam sreo ni na jednoj zgradi nadzornog organa?
Fuš...

Nije to baš standardna "siva gradnja"... Ti ovde ipak imaš stolariju, elektro instalacije, omalterisane zidove, ulazna vrata... Faktički u ovom stanu ti moraš da izgletuješ i okrečiš zidove, staviš podne obloge i odradiš kupatilo sa sanitarijama (što je po meni najidealnija varijanta za bilo koji stan u novoj gradnji). Jedini problem je sa ovim što zgrada ne može da dobije upotrebnu dozvolu dok svi ne završe stanove, ali i to se isto može definisati ugovorom sa kupcima.

Hoces da kazes da su i stanovi placani po 1250€ isto bili u sivoj gradnji?

mada i da nisu ogromna je to razlika.

Nisu, ali kolika može da bude razlika od ove "sive faze" gde imaš sve instalacije do nivoa u stepi stepanović?

Gletovanje sa materijalom (stan 50m2), 450 eur
Krečenje sa materijalom (stan 50m2), 150 eur
Laminat sa postavljanjem, 600 eur
Pločice + Keramičar, 30m2, 600 eur
Sanitarije sa tuš kabinom, 500 eur
Total: 2300 eur
Po kvadratu: +46 eur

Znači za 850 eur + 50 eur dorade, dobijaš stan kao u Stepi Stepanoviću, a platio si ga 350 evra manje po kvadratu (17.500 evra manje na stanu od 50 kvadrata), i još je investitor i zaradio nešto na tebi, sigurno nije dobrotvor kao GDS da radi za džabe...

Mislim da siva faza ne podrazumeva stolariju. Dakle, na cifru dodaj cenu vrata i prozora

Kod ovih uključuje, zato i kažem "siva" faza.

Uostalom, evo šta stoji na njihovoj profil stranici:

siva faza za 850e:

1. Struja ključ u ruke (razvedena sa svim utikačima i prekidačima kao i interfon, plaćena participacija)
2. Razvedena voda i kanalizacija (u kupatilu i u kuhinji)
3. Omalterisani svi zidovi (sobe, kupatila, kuhinja)
4. Urađeni ravnajući slojevi- košuljice u celom stanu
5. Urađena spoljna stolarija ( pvc prozori i blindirana vrata)
6. Obaveza investitora je da celu zgradu zavrsi ključ u ruke,(fasada objekta, hodnici okrečeni i postavljena granitna keramika kao i ugrađeni Liftovi
7. Jedna zgrada je već završena gde sve može da se pogleda

VOŽDOVAC, DUŠANA JOVANOVIĆA br. 4A NOVOGRADNJA BEZ POSREDNIKA

064.459.1561 - 062.198.2950

Ovo pricas za stepu ili ovu zgradu gde je m2 800e

Mene tu najvise plasi ova tacka, sta li to znaci?



A od ostalih tacaka deluje kao da su zavrsili samo sta su morali.

Pa valjda je obaveza svakog investitora da dovrši objekat koji gradi :)

Kako iko venturine reci moze da razmatra uz ovakve izjave ;)

Primetio sam da nedostaju sobna vrata, grejna tela sa instalacijom i ugradnjom.

I prijavom na toplanu (najskuplji deo). Mada bih radije platio da to NE rade :)

Ja se bojim da u toj sivoj fazi nije ni planirano grejanje.

Kako je zamisljeno grejanje u tim stanovima?

Hehe, pa izgleda strujom u klimi
Mada, to trenutno i jeste najisplativiji vid grejanja posle solarnog

Na vrhu strane www.facebook.com/pages/Voždovac-Nekretnine/542076595854306 piše da je centralno na gas.

... i piše: " Uskoro direktan video sa gradilišta!!! ". Je l' i za Novu godinu, pa da gledam?

_{[Ovu poruku je menjao žutokljunac dana 10.12.2013. u 22:35 GMT+1]}

Pise i malo nize dole ono sto je ventura vec citirao i tamo vise ne pominju ni parket ni CG, a ni djakuzi

Koliko kosta upotrebna dozvola i tehnicki prijem? I da li se sada placa gradjevinsko po zavrsetku ili su ovi vec platili?:)
Eto tri stavke, preko grejanja, koje mogu da poteraju cenu sa 850 na 1850 ako ih ne urade investitori kako treba u tih 850 :)

@bakara
Da se ispravim, grejanje je zamišljeno na gas.

Da li je i ovde investitor GDS, pogledajte šta od podataka može da se sazna na sajtu prodavca. Mislim da su spustili cenu da bi nekakvom prodajom i pristiglim kešom završili zgradu, a jedina referenca koju imaju je prva zgrada.

Naknada direkcjii za VI zonu u kojoj se oni nalaze je 57 evra, a ako zgrada ima građevinsku dozvolu (a ovi tvrde da ima) onda je i naknada direkciji uplaćena jer je to jedan od uslova za izdavanje dozvole.


http://www.urbel.com/documents/nadleznosti%20i%20procedure.pdf


To je najnormalnija cena za taj kvalitet gradnje i takvu lokaciju. Cenim da tu investitor ima zaradu od 300-350 evra po kvadratu, što uopšte nije malo.

Uostalom, pogledaj cene izgradnje po ostalim gradovima recimo Niš, Novi Sad, tamo imaš novogradnju po 600-700 evra kvadrat.. A ne verujem da oni tamo beton i ciglu dobijaju besplatno.

Ne dobijaju ništa besplatno, ali u cenu ulazi i infrastruktura koju plaćaš, a koja nije ista u Beogradu i Nišu. Bolje rečeno, razlika je ogromna.

Znam da ti već dugo furaš tu svoju priču jer juriš da kupiš nešto i gledaš što jeftinije da prođeš. Što je i logično.

Beograd mogu da uporedim sa Skopljem ili Bukureštom, tj. i ne mogu sa Skopljem jer je Beograd u poređenju sa Skopljem mnogo bolji grad za život ( i to neuporedivo ), pa su cene u ova tri grada jako slične. Čak sa ovih 1200€, Beograd ispada i mnogo jeftiniji.

Pomesao si ga sa ILIJOM, on juri da kupi nesto... ventura gleda da investira - znaci da je on iza ove zgrade, i sada je reklamira :D Samo se pravi da u stvari misli da su cene visoke :)

Za sve ove stavke 57e/m2?? Treba ti samo 40.000 za gradjevinsko zemljiste, tehnicki i upotrebnu?

Tačno je da je naknada za uređenje zemljišta u Beogradu mnogo skuplja nego u Nišu ili Novom Sadu, ali ona nije 500 ili 1000 evra skuplja pa da bi opravdalo tolike razlike u ceni.

Naknada u Beogradu za extra zonu je 360 evra. U Novom Sadu je ta naknada 150 evra.
Naknada u Beogradu za I zonu je 230 evra, u Novom Sadu je 140 evra.

Dakle razlika postoji, ali nije tolika da može da opravda drastične razlike u ceni kvadrata prema finalnom kupcu.


Treba ti 40.000 dinara po kvadratu za naknadu ako gradiš zgradu u Užičkoj ili na Terazijama, ali ako gradiš u Kumodražu, onda ti je naknada 6.584,22 dinara

Uostalom evo ti cenovnik za Beograd:
http://www.beoland.com/images/zemljiste/Naknada_XI-2013.pdf

I cenovnik za Novi Sad:
http://www.zigns.rs/misc/odluka_merila.pdf

Ali nikako da nam objasnis, kad vec toliko znas i milionske kredite dobijas, kako to da jos nisi napravio 10 zgrada za po 1000e/m2 i postao multimilioner :)

Neću da ulazim u tvoju računicu, ali gledajući sliku vidim da okolo zgrade nije ništa asfaltirano niti popločano. Ko će taj deo posla da odradi? Stanari? U mojoj zgradi stanari ne mogu 4 godine da se dogovore za krečenje zgrade koje košta par hiljada dinara po stanu, pa me zanima kako će ovi da se dogovore da asfaltiraju, popločaju, uvode grejanje, jure potrebne dozvole, podele parking mesta, priključe sa na kanalizacionu i vodovodnu mrežu, itd.

Ma koje grejanje, ako to odmah nije uradjeno nema stanari sanse da se dogovore oko grejanja na gas.

A ti znaš da nisam?

A šta misliš za šta se plaća naknada za uređenje gradskog građevinskog zemljišta? Za babe zdravlje?

Ta naknada obuhvata asfaltiranje ulica, javno osvetljenje, vodu, kanalizaciju, elektroenergetsku mrežu, toplovodnu mrežu, uređenje javnih površina itd.

Baš lepo, onda da te pitam. Kako ti je normalno da je ta nadoknada 40 000 dinara za centar Beograda ( za ekstra zonu ), a 6584 dinara za Kumodraž?
Dakle razlika u ceni je šest puta, i to u istom gradu.

Zašto ti onda nije normalno da je kvadrat stana duplo skuplji ( a nije ) u Beogradu nego u Novom Sadu ili već nebitno gde.

Naknada za centar Beograda ti je 230 evra, to je prva zona. Ekstra zona stanovanja ti je strogo dedinje (Užička i okolne ulice) i koliko vidim ta "ekstra" zona po drugim gradovima nema ekvivalent.

Recimo Vračar deo oko hrama, stari grad, nbg arena, to je sve I zona i tu je naknada 230 evra po kvadratu. Cena kvadrata u tim zonama se kreće od 1800-2200 evra trenutno u proseku, dok u Novom Sadu za slične lokacije cena je 800-1200 evra. Dakle uređenje jeste skuplje 90 evra (u odnosu na 140 evra za I zonu u Novom Sadu), ali nije 1000 evra skuplje da bi opravdalo razliku.


Ali uzmimo za primer recimo lokacije tipa Voždovac, Banovo Brdo i sl. to je III zona i tamo se kvadrat kreće 1600-1800 evra... Koliko je sličan ekvivalent u Novom Sadu? Sumnjam da je preko 1000 evra, a razlika za uređenje je samo 75 evra.

Ovde lepo možeš da vidiš grafički prikazano sve zone u Beogradu:
http://gis.beoland.com/direkcijaSpoljni/

Da, ali kada bi tako gledao i na osnovu toga formirao cenu, onda cena starih stanova na Vračaru i npr. u Borči bi trebala da se razlikuje za 150 - 200 evra po kvadratu, a ne da bude dvostruko ili čak trostruko viša. Mislim, ako hoćeš tom tvojom logikom.

A što se tiče cene koštanja stana u izgradnji, to je mnogo rastegljiv pojam. Zavisi od mnogo faktora. Pa kupatilo kada renoviraš, možeš da kupi pločice od 10€/m2, pa do 50€. Kada može biti od 100€ pa do 5000€. Umivaonik imaš za 30€ , a imaš i od 700.
Kod kuhinje, možeš da kupiš ugradnu ploču za 200€, a možeš i za 800€. Slavinu za 40€, a imaš i od 200, sudoperu imaš i za 35€, a imaš i kvalitetniju granitnu za 250. A tek kod same izgradnje koje su razlike u cenama u materijalima. Samo izolaciju možeš u tri sloja da uradiš, a možeš i u šest slojeva.
Npr., ja sam za Stepu od dosta ljudi sa različitih strana čuo da je jako dobra gradnja.

Prema tome, razilka u ceni od 200 evra, ne mora da znači da je čista ušteda. Može da bude i gubitak. Ako me razumeš.

Odlazimo od teme. Poenta je da 850 evra po kvadratu nije neka neviđeno jeftina cena pa da ponuda izgleda neverovatno samo zbog toga.

Pa i nije. Imao si još pre 4-5 godina, još kad su cene bile mnogo više nego danas, novogradnju u Kotežu za 800€/m2.

Ok, ali ovo nije Kotež, ovo je Kumodraž, na placu odmah pored "besprofitne" državne stanogradnje, privatnik sa sve zaradom gradi kvadrat jeftinije za 350 evra od GDS.

Nisam naisao na gomilu zgrada toliko jeftinijih, pa.. da znam da nisi to uradio :)

To " besprofitni " stanovi je zbog toga kada su oni krenuli u taj projekat cena u tom delu je bila oko 1700/1800, da bi posle par godina cena pala. Ali tada kada su oni krenuli, 1200€ ( toliko izađe manji stan kada se izvrši povrat PDV'a ), jeste bila povoljna cena, pa su verovatno smislili to " besprofitni " radi reklame.
Naravno da su oni lepo zaradili. Nije to sporno.
A i nije 350€ jeftinije, jer onaj ko uzme stan u toj zgradi mora još poprilično da uloži. A i ne znam da li je porez uključen u tih 850, ili i to kupac mora da plati.

Ko klkne na mapu na dnu strane prodavca može stan da kupi za 800 evra.

Da li je to treća zgrada ili je još pala cena?

Jeste 350 evra jeftinije. Ako kupac plati 850 evra stan, i uloži još 50 evra po kvadratu, to znači da će ga stan koštati tačno 350 evra jeftinije nego u Stepi Stepanović. Na sve to i taj investitor ima neku zaradu, a on sigurno ne radi za 50 evra po kvadratu već i on ima par stotina evra profita tu sigurno.

Stvar je u tome da je država u ovom slučaju po ko zna koji put prevarila lakoverne i lakome građane, i kako stoje stvari zbog toga niko neće snositi odgovornost.

Dobro 'ajde. Da kažemo za stan od 50m2. To po tebi dođe 2500€.

4. Urađeni ravnajući slojevi- košuljice u celom stanu / To mu znači da nema podove i parket. Ne znam zašto onda piše hrastov parket. Možda se dobije pa ti sam postavljaš, ali i da je tako, to nimalo nije jeftino. Samo postavljanje, hoblovanje i tri sloja lakiranja, koštaće preko hiljadu evra

5. Razvedena voda i kanalizacija ( kuhinja i kupatilo ) - To znači da ćeš kuhinju i kupatilo sam da radiš. Mene je sada :) kuhinja koštala oko 2600€ ( medijapan 100% sjaj i 50% i + sva bela tehnika bez frižidera jer sam imao nov ). Kuhinja je rađena po ovoj:

http://www.lineamilanovic.com/...hinje-po-meri/exclusive-hyatt/
s'tim da radna ploča nije ovaj kompozitni materijal ( jer je 100€ po m2 ), već obična, a i nema gornje elemente sa ovim mehanizmom, jer je samo jedan mehanizam 180€. A nije ni ovaj aspirator jer je samo on preko 800€, već obični Bošov za 200.

Kupatilo sada radim u drugom stanu i ono će ispasti oko 3200€. A ništa fensi, onako pristojno i normalno. Ali jeste da menjam komplet instalacije.

Tako da ti su ti samo kuhinja i kupatilo blizu 6000€, tj. 120€ po kvadratu na tvoju cenu.

A gde je ostalo. A gde je jurnjava za dozvolama? A gde je to što kada sve završiš, moraš da knjižiš, a još ni Stepa ne može da se knjiži, a moš mislit' kad će tek ovi da dođu na red.



_{[Ovu poruku je menjao žutokljunac dana 12.12.2013. u 11:00 GMT+1]}

Parket od ebonovine bi te koštao verovatno 20.000 evra, pa šta?

Šta oni ugrađuju u Stepu Stepanović? Bukov parket III klase koji košta isto kao i laminat. Sveukupno sa postavljanjem oko 15 evra po kvadratu. 40 kvadrata takvog parketa je oko 600 evra .


Opet se vraćam na to šta dobiješ u Stepi Stepanović. Sigurno ti GDS neće kupovati medijapan ploči, aspirator i Bosch belu tehniku. Kod njih dobijaš u kuhinji domaće pločice, pa ti stavljaš šta god hoćeš.

Isto važi i za kupatilo. Dobiješ domaće pločice, domaću sanitariju i to ti je to. Može tebe kupatilo od 3m² da košta i 10.000 evra, ali onakav kvalitet kakav dobijaš u SS, pločice u kuhinji, kupatilu, domaće sanitarije, to sve ne košta više od 1000 evra.


Dozvole je izjurio investitor, zašto bi se ti cimao sa time?

Kada zgrada prođe tehnički prijem, ti ćeš od investitora dobiti taj dokument i otići da se uknjižiš kao i za bilo koji drugi stan u novogradnji bilo gde u Beogradu.


Na kraju krajeva evo šta kažu kupci stanova u SS:

Citat:

ali svakako ni u snu nisam ocekivao ni da dobijem ubedljivo najjeftinije (i najruznije plocice), najjeftinije bojlere (u kupatilu i kuhinji), bukov parket koji je prosaran i ocajno sastavljen/izhoblovan, rupe na plafonu, prozor koji se utvara samo u stranu, ADSL brzine sa optickom infrastrukturom, najjeftinije radijatore razmestene po sobi van svake pameti a samo da bi se ustedelo itd.

Citat:

Dobro, sa te tacke gledista jesu malo vise lagali i ugradjeni materijali jesu zaista jako niske klase, prakticno svi, od ulaznih vrata, preko PVC stolarije, parketa, slavina, ventila, bojlera, radijatora. Zaista je na kraju ispalo da je prakticno sve najjeftinije na trzistu.

Sa ovim se prilicno slazem, ali...
da pricas kako je ova zgrada "finito" i vrlo malo treba uloziti - reci to svima koji su kupovali duplo stanove u sivoj fazi. Previse ti nesto gledas sta pise na papiru, uopste ne brines da zivis u Srbiji, gde kupovina stanova, posle cene, moze da snosi jos triput vise?

- Da li si video gradjevinsku dozvolu da je placena?
- Da li si video gradjevinsko zemljiste da je placeno?
- Da li si video dovod gasa da je placen?
- Da li si video struja da je placena?
- Da li si video garanciju, bankarsku/depozitnu, da ce tehnicki prijem, uknjizba zgrade, upotrebna dozvola i uknjizba jedinica biti placene?
- Ako ista od ovoga gore nemas crno na belo, i provereno, dodaj da li si video finansijske garancije da ce isto biti uradjeno?


Ovo pitam, jer slucajno znam da je pre manje od dve godine u prvoj zoni, za zgradu od 3 sprata, nekih 600-700m2 (stanova, na to dodati garaze i prizemlje za lokale), placeno 600.000e za razne dozvole, zemljiste (vlasnicima), gradsko zemlji i sta sve vec jos ide pre temelja cak... zgrada i dalje stoji, iako imaju novca da je zavrse, jer znaju da ne mogu da vrate ulog po trenutnim cenama :)

BTW, Greda Valjevo... Budimska 22. Zna li neko koliko su kostali ti stanovi, posto je vecina prodata jos pre temelja, a trenutno, ni godinu dana od zavrsetka je ostao samo jedan neprodat stan :D

Podrazumevam da će svaki kupac da proveri dokumentaciju pre nego što se upusti u bilo šta. A ako su ovi rekli da imaju svu dokumentaciju, zašto bi lagali? Pogotovo oko izjava da može i kupovina na kredit, jer da nemaju urednu dokumentaciju nijedna banka ih ne bi pratila. A sa druge strane ako kupac uzme kredit za stan, a stan nije moguće uknjižiti odnosno upisati hipoteku na njega, onda banka ima problem. Zbog toga verujem da banke koje su voljne da daju kredite za kupovinu tih stanova, imaju neku formu obezbeđenja od strane investitora.

Mislim da osim gradjevinske dozvole nista od onoga sto sam naveo nije potrebno da bi banka odobrila kredit.
U svakom slucaju, nije dovoljan garant.


Da li ti zivis u Srbiji?:)
Drugo - sta je "sva dokumentacija"?
Sta si proverio od onoga sto sam naveo?

Prodavac kaže "imam građevinsku dozvolu". Kupac dođe i kaže "daj da vidim dozvolu", i prodavac kaže nemam. Kupac se okrene i ode.

Gde je tu tačno inicijativa prodavca da laže, kad zna da to ne može da sakrije ako mu se pojavi ozbiljan kupac.

OK, jedna tacka - sta je sa ostalima?

A ovo poredjenje da ce kupac otici, necu da komentarisem, ocigledno nemas dodira sa Srbijom.

ventura kao da je pao sa Marsa !

Da je tako, broj prevara sa stanovima i nekretninama uopšte ne bi premašio 1% sadašnje cifre. Prosta masa pita "Pošto ?" prevarant kaže "600 € /m2" i prosta masa kaže "Kupujem !"

Prosto se brinem za tvoje mentalno zdravlje. Lagali bi da bi na taj način prevarili kupce i stekli protivpravnu korist.

Banke jedino zanima vraćanje kredita. Ako podnosilac zahteva za kredit, hipoteku stavi na neki drugi stan, na primer, možeš misliti koliko će bankara da zabole u predelu prepona za građevinsku dozvolu i ostalu dokumentaciju. A ako ne može da se stavi hipoteka na te nezavršene stanove, opet, bankar ima bolove u predelu prepona i mrtav 'ladan kaže "Dobićete kredit, ali mora neka druga nekretnina".

Ja to odavno znam, samo pustam da sam pokaze na ovakvim ispadima :) A napravio ih je prilicno u skorije vreme :D (verovatno veruje prodavcima nekretnina da imaju sve papire, jer ne moze da zameni devize u dinare preko e-bankinga, pa nema cime da plati proveru :))